路線価 (2023) 岡山県備前市伊部字鹿毛立64-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岡山県 備前市岡山県備前市伊部字鹿毛立６４番４
価格時点	2023 年
駅名	伊部駅 から 1000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	464万 円 (177 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万6,617 円 1平米 2万6,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	464万 円 (177 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万6,617 円／坪 1平米 2万6,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は旧備前市内の中心地である伊部・浦伊部及び片上地区周辺の住宅地域である。主な需要層は３０～４０才代の市内に在住する勤労者等である。伊部地区は市内の他地区と比べ利便施設が集積しているが、代替・競争関係にある他市に比べ交通利便性で劣るため、新規宅地開発は限られた地域のみで需要は低迷している。取引の中心となる価格帯は土地は２００㎡で５００～６００万円程度、新築戸建住宅は２０００～２５００万円程度と推測される。 (2) 同一需給圏は、伊部、浦伊部及び片上地区周辺の住宅地域である。需要者は、市内に在住する３０～４０歳代前半の勤労者世帯が中心である。近隣地域は伊部地区の国道背後に位置する住宅地域であるが、伊部地区はＪＲ駅に加え、利便施設も多く概ね良好な居住環境にあるものの、人口減少等を背景に住宅地需要は低迷している。市場で中心となる価格帯は土地で５００万円程度、新築戸建住宅は２２００万円～２７００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 熟成した住宅地域で自用の戸建住宅が土地利用の中心であり、賃貸市場は形成されていないため、収益還元法の適用は断念した。求められた比準価格は現実の豊富な取引から試算されており、市場の実態を反映した規範性の高い価格である。よって、現実の取引の指標となる比準価格を標準に、周辺公的価格との均衡、最近の経済状況にも留意のうえ、標記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 近隣地域は戸建住宅が主体の住宅地域であり、賃貸市場は形成されていないため収益還元法は適用しない。居住快適性や利便性を重視する住宅地域であることから、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されていることが一般的であるので比準価格を採用し、前年からの地価動向や不動産取引の需給動向にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	伊部駅北東方
距離	1000 m
土地の状態
土地面積	53.5 坪 (177 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	備前市岡山県備前市伊部字鹿毛立６４番４
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	16 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特に無い。
街路	基準方位北、３ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)国道北側の幹線背後に位置する住宅地域。駅や商業施設への接近性が良好であるため、周辺では宅地開発も散見されるものの、地価の下げ止まりには至っていない。地域経済の低迷で地価は下落が継続すると予測される。 (2)国道２号背後の住宅地域であり、地域要因に大きな変動は認められない。ＪＲ伊部駅に近接する地域で、住宅地の開発も見られるが、高齢化と人口減少から住宅地需要は弱く、地価は下落傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 8万6,617 円 1平米 2万6,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 8万6,617 円 1平米 2万6,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 8万6,617円 1平米 2万6,200円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2022年	1坪 8万7,278円 1平米 2万6,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 8万6,617円 1平米 2万6,200円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2019年	1坪 8万7,278円 1平米 2万6,400円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)長引く新型コロナウイルス禍により、国内外の政治経済状況は今後も不安定な状況が継続すると予測され、不動産市況も不透明な見通しが続く。 (2)景気は持ち直しの動きもあるが、備前市においては高齢化や主要産業の停滞等により宅地需要は弱く、地価は下落傾向が続いている。
地域要因
(1)駅や商業施設への接近性が良好であるため、周辺では宅地開発も散見されるものの、地域経済の低迷により、地価は下落傾向が続いている。 (2)ＪＲ伊部駅に比較的近い住宅地域である。周辺には住宅地の開発も見られるが、高齢化と人口減少から住宅地需要は弱く、地価は下落傾向である。
個別的要因	(1)個別的要因に変化は無い。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５Ｋ０７７７２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	備前市
地域	岡山県備前市伊部字鹿毛立６４番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万7,110 円／平米 8万9,626 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,885 円／平米 8万5,576 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,443 円／平米 8万809 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,900 円／平米 8万5,625 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５Ｋ０７７７２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	備前市
地域	岡山県備前市伊部字鹿毛立６４番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万1,453 円／平米 10万3,984 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,465 円／平米 9万7,411 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,271 円／平米 8万240 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,700 円／平米 8万4,964 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５Ｋ０７７７２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	備前市
地域	岡山県備前市伊部字鹿毛立６４番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万471 円／平米 10万737 円／坪
推定価格 平米 坪	3万197 円／平米 9万9,831 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,018 円／平米 8万2,710 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,500 円／平米 8万7,609 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０４Ｔ０７７７２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	備前市
地域	岡山県備前市伊部字鹿毛立６４番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万6,121 円／平米 8万6,356 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,447 円／平米 9万4,046 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,954 円／平米 8万2,498 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,500 円／平米 8万7,609 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情