路線価 (2023) 岡山県備前市東片上字西浜39-6 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岡山県 備前市岡山県備前市東片上字西浜３９番６
価格時点	2023 年
駅名	西片上駅 から 500m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月22日
鑑定評価額 総額	1,410万 円 (318 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万6,786 円 1平米 4万4,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	1,410万 円 (318 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万6,786 円／坪 1平米 4万4,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、備前中心市街地内の幹線道路沿いに位置する商業地域である。主たる需要者は店舗、事務所利用目的の法人である。背後住宅地の人口減少、高齢化のほか地場産業の景況、企業による事務所の統廃合、伊部地区内商業地との競合等を背景に商業地需要は弱含みで推移している。商業地取引は少なく、画地規模等個別的要因が多様であることから中心価格帯は形成されていない。 (2) 同一需給圏は、備前市中心市街地等に存する幹線街路沿いの商業地域である。対象地域は東片上地区に位置する備前市中心部の商業地域で、需要者は、地元中小資本の法人又は個人の事業者が中心である。商業地は地域により繁華性の差が大きく、また、業種業態により画地規模も様々であるため需要の中心となる価格帯は、見いだせない状況である。地域経済の低迷等の影響により、近隣商店街に閉鎖店舗も多見されるなど商業地需要は極めて弱い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、広域的に類似性のある事例を採用しているが、市場・収益性分析に基づき適切に補修正を行っており、地域的な市場の状況を的確に反映している。収益価格は、今後とも自己利用、定期借地を権限とする利用、取引が中心と考えられる地域であり、収益性に着目して価格形成が行われるほど賃貸市場が成熟した状況にはない。したがって比準価格を標準に収益価格を比較考量し、前年価格からの検討も加え、鑑定評価額を決定した。 (2) 店舗、事務所が建ち並ぶ幹線市道沿いの商業地域で、備前市の幹線街路沿いから多数の信頼性のある取引事例を収集した。一方、収益価格は商業地価格に見合った賃料収入の確保が困難なため収益価格の説得力は相対的にやや低い。従って、多数の取引事例をもとに試算された実証的で説得力のある比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、他の標準地との広域的な検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	西片上駅南東方
距離	500 m
土地の状態
土地面積	96.2 坪 (318 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	事務所
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、事務所が建ち並ぶ幹線市道沿いの商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	備前市岡山県備前市東片上字西浜３９番６
標準地の範囲
東	50 m
西	100 m
南	50 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	20 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１１ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市内中心部に位置する商業地域である。備前市役所の新庁舎が稼働しているが、地域特性に格別の変化はない。市内人口は減少傾向にあり、当面はほぼ現況維持で推移するものと予想する。 (2)備前市中心部に位置する商業地域で、地域要因に大きな変動はない。地域経済の低迷等により商業地需要は極めて弱く、地価は下落傾向で推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 14万6,786 円 1平米 4万4,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 14万6,786 円 1平米 4万4,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 14万6,786円 1平米 4万4,400円
前年から次年への変動率 -2.2 ％
2022年	1坪 15万92円 1平米 4万5,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 14万6,786円 1平米 4万4,400円
前年から次年への変動率 -2.2 ％
2019年	1坪 15万92円 1平米 4万5,400円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍の影響が和らぎ、経済は回復基調にあるが、備前市内の商業地に対する需要は、商圏人口の減少等を背景に総じて弱含みである。 (2)コロナ禍で景気は一部持ち直しの動きもみられるが、米の利上げ及び世界的な物価上昇等の影響もあり、将来の景気への不透明感が窺える。
地域要因
(1)備前中心市街地内、幹線道路沿いの商業地域である。市役所新庁舎が稼働しているが、現在のところ近辺の不動産市場への影響は特に見られない。 (2)備前市中心部に位置する商業地域で、地域要因に変動はない。
個別的要因	(1)他の代替競争関係にある不動産と比較した場合の優劣、市場競争力の程度に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０４Ｋ０７７７１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	備前市
地域	岡山県備前市東片上字西浜３９番６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万3,839 円／平米 4万5,752 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,835 円／平米 14万1,613 円／坪
標準価格 平米 坪	4万8,787 円／平米 16万1,290 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,800 円／平米 16万1,333 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０３Ｔ０７７７２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	備前市
地域	岡山県備前市東片上字西浜３９番６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万1,126 円／平米 13万5,963 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,134 円／平米 12万2,765 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,381 円／平米 14万3,418 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,400 円／平米 14万3,480 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０４Ｔ０７７７２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	備前市
地域	岡山県備前市東片上字西浜３９番６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万3,341 円／平米 11万225 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,694 円／平米 14万4,452 円／坪
標準価格 平米 坪	4万8,495 円／平米 16万324 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,500 円／平米 16万341 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５Ｋ０７７７２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	備前市
地域	岡山県備前市東片上字西浜３９番６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万7,807 円／平米 9万1,930 円／坪
推定価格 平米 坪	4万374 円／平米 13万3,476 円／坪
標準価格 平米 坪	4万4,416 円／平米 14万6,839 円／坪
査定価格 平米 坪	4万4,400 円／平米 14万6,786 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情