路線価 (2023) 岡山県赤磐市鴨前字大道西31-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岡山県 赤磐市岡山県赤磐市鴨前字大道西３１番１
価格時点	2023 年
駅名	瀬戸駅 から 4800m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	347万 円 (321 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万5,705 円 1平米 1万800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	347万 円 (321 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万5,705 円／坪 1平米 1万800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は赤磐市の市街化調整区域及び都市計画区域外に位置する集落を中心とする住宅地域である。需要者は市在住者のうち地縁者の世帯分離等が主体であり、同一需給圏外からの転入者は少ない。赤磐市には複数の大規模住宅団地が存するため、市街化調整区域内に住宅地を求める需要は弱い。土地取引も縁故取引等の事情を内包するものが多いため、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は赤磐市及びその周辺市の市街化調整区域内に存する農家集落であり、主たる需要者は当該地域に地縁・血縁を有する個人及び農業従事者等である。赤磐市中心部への接近性は優れているが、旧来からの農家集落地域で外部からの転入需要は見込まれない。取引価格の総額は面積次第で、中心価格帯は単価で１㎡当たり１万円前後であるとみられるが、有効需要が殆ど無く取引市場が未成熟であるため、中心価格帯を大幅に下回る取引が生じる可能性もある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する取引事例を適正に補修正、要因比較し求めたもので、市場の実態を反映した規範性の高い試算価格である。収益還元法については、農家住宅地域で賃貸市場が未成熟であるため非適用となった。以上から代表標準地との均衡も考慮のうえ市場の実体を反映した比準価格を採用して鑑定評価額を標記の通り決定した。 (2) 近隣地域は市街化調整区域内の農家集落地域であり、賃貸物件を想定することが不適切なため収益還元法は適用しなかった。求められた試算価格は比準価格のみであるが、比準価格は対象標準地と代替競争関係を有する取引事例を収集のうえ比較検討を行っており、十分な説得力を有すると判断した。したがって、本件においては比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	瀬戸駅北西方
距離	4800 m
土地の状態
土地面積	97.1 坪 (321 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅の建ち並ぶ水田、畑作地帯の住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	赤磐市岡山県赤磐市鴨前字大道西３１番１
標準地の範囲
東	100 m
西	160 m
南	200 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	22 m
奥行き	16 m
面積	350 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市街化調整区域内の農家集落地域である。今後とも地域要因に大きな変化はないものと予測する。 (2)赤磐市中心市街地に近接する農家集落地域で地域要因に格別の変動要因も認められず、地区外からの新規需要が見込めないことから、地価下落傾向が継続すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 3万5,705 円 1平米 1万800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 3万5,705 円 1平米 1万800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 3万5,705円 1平米 1万800円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2022年	1坪 3万6,035円 1平米 1万900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 3万5,705円 1平米 1万800円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2019年	1坪 3万6,035円 1平米 1万900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍は収束していない。海外情勢、為替の動向、物価高騰等による今後の経済状況は不透明である。 (2)新型コロナの影響は薄れてきているが、個人所得が伸び悩む中、住宅ローン金利は緩やかな上昇傾向を示しており先行きは不透明な状況にある。
地域要因
(1)現状では、地域要因に変化は無いが将来的に空家や未利用地は増加すると思われる。 (2)地域要因に変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変化はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５Ｋ０７３７７ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	赤磐市
地域	岡山県赤磐市鴨前字大道西３１番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万3,108 円／平米 4万3,335 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,122 円／平米 4万6,687 円／坪
標準価格 平米 坪	1万888 円／平米 3万5,996 円／坪
査定価格 平米 坪	1万900 円／平米 3万6,035 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０４Ｔ０７３７７ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	赤磐市
地域	岡山県赤磐市鴨前字大道西３１番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万3,543 円／平米 4万4,773 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,543 円／平米 4万4,773 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,695 円／平米 3万8,664 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,700 円／平米 3万8,680 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	農道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０４Ｔ０７３７７ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	赤磐市
地域	岡山県赤磐市鴨前字大道西３１番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6,605 円／平米 2万1,836 円／坪
推定価格 平米 坪	6,953 円／平米 2万2,987 円／坪
標準価格 平米 坪	9,460 円／平米 3万1,275 円／坪
査定価格 平米 坪	9,460 円／平米 3万1,275 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情