路線価 (2023) 岡山県真庭市久世字角町2462-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岡山県 真庭市岡山県真庭市久世字角町２４６２番４
価格時点	2023 年
駅名	久世駅 から 740m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	617万 円 (207 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万8,519 円 1平米 2万9,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	617万 円 (207 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万8,519 円／坪 1平米 2万9,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は久世地区中心部近くの住宅地域である。主たる需要者は、当該地区に地縁性を有するもの及び久世地区周辺に勤務する３０歳代～４０歳代の一次取得者である。久世駅周辺地域は、利便性が高く住宅需要が堅調であり、新規分譲地の供給も多くみられ、需給は安定している。取引の中心価格は、土地は５００万円～７００万円程度、新築戸建住宅は２，０００万円台後半である。 (2) 同一需給圏は、久世地区を中心とした住宅地域と判定した。主たる需要者の属性は、真庭市内に通勤する者及び当該地域に地縁的選好性を有する者で３０代～４０代が中心である。住宅地の需給動向は、市街地の小規模開発素地に対する需要は一定程度あるが、既成の住宅地及び農家住宅地の需要はやや弱い。需要の中心となる価格帯は、土地は２００㎡程度で概ね５００万～７００万円程度、新築戸建住宅は２，５００万～３，５００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、久世地区内の類似地域における事例を採用して求めており、市場の実勢を反映した実証的な価格である。一方、収益価格は、戸建住宅が中心の地域で賃貸住宅は少なく、賃料は低位に抑えられており、低く求められた。以上より、比準価格を中心とし、収益価格を比較考量し、周辺公的価格との均衡、単価と総額との関連等に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は、同一需給圏内に存する地域特性の類似した規範性及び価格牽連性の高い住宅地の取引事例に基づいたもので適正に補修正を施しており市場の実態を反映した試算価格である。一方、収益価格は、地域の特性から収益性を中心に価格形成されておらずやや低位に求められた。よって、市場を反映した比準価格を標準に、収益価格を参考にし、前年からの推移と類似する周辺標準地との均衡も考慮し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	久世駅北方
距離	740 m
土地の状態
土地面積	62.6 坪 (207 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅の外に農地等も見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	真庭市岡山県真庭市久世字角町２４６２番４
標準地の範囲
東	50 m
西	20 m
南	80 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	14 m
面積	200 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、６ｍ私道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)駅近くの比較的利便性の良好な新興住宅地域である。周辺では小規模分譲開発も見られ、今後も農地の宅地化は徐々に進み、地価水準は横這い傾向で推移するものと予測する。 (2)当該地域は、市街地外周部で利便性の比較的良い地域の農地等が、小規模宅地開発されて出来た住宅地域である。周辺の閉鎖工場の跡地利用は未定である。今後地価はほぼ横ばい基調で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 9万8,519 円 1平米 2万9,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 9万8,519 円 1平米 2万9,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 9万8,519円 1平米 2万9,800円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 9万8,519円 1平米 2万9,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 9万8,519円 1平米 2万9,800円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 9万8,519円 1平米 2万9,800円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は緩やかに持ち直している。県南の中心都市部への人口集中で、県中北部の郊外地域は人口減少が続いている。 (2)景気は、緩やかに持ち直している。先行きについても各種政策の効果が期待される。ただし、海外景気の影響に十分注意する必要がある。
地域要因
(1)生活利便性の良好な久世中心の住宅地である。周辺には小規模分譲開発が見られ、需要は堅調である。地域要因に特段の変動はない。 (2)市域の中心である久世地区の住宅地域である。周辺の大規模工場が令和４年に閉鎖された。跡地利用については未定である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０４Ｋ０９１８２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	真庭市
地域	岡山県真庭市久世字角町２４６２番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万506 円／平米 10万853 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,779 円／平米 9万5,143 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,924 円／平米 9万5,623 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,800 円／平米 9万8,519 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０３Ｔ０９１８２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	真庭市
地域	岡山県真庭市久世字角町２４６２番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万2,606 円／平米 7万4,735 円／坪
推定価格 平米 坪	2万701 円／平米 6万8,438 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,514 円／平米 9万4,267 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,400 円／平米 9万7,196 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０３Ｋ０９１８２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	真庭市
地域	岡山県真庭市久世字角町２４６２番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万1,567 円／平米 7万1,301 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,676 円／平米 9万8,109 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,094 円／平米 9万6,185 円／坪
査定価格 平米 坪	3万 円／平米 9万9,180 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情