路線価 (2023) 岡山県美作市朽木字屋敷72 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岡山県 美作市岡山県美作市朽木字屋敷７２番
価格時点	2023 年
駅名	林野駅 から 2300m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	602万 円 (415 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万7,937 円 1平米 1万4,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	602万 円 (415 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万7,937 円／坪 1平米 1万4,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、旧美作町内の既成住宅地域一円である。当該地域は、吉野川右岸旧道沿いに形成された既成住宅地域で、需要は近隣関係者が殆どで、外部からの参入者は少ない。又利便の良い美作ＩＣ周辺等、外部へ人口が流出する傾向が続いており、需給は全般に弱含んでいる。尚、不動産の取引件数が少なく、取引価格についてもまちまちであるため、中心となる価格帯を指摘することは困難である。 (2) 同一需給圏は、旧美作町を中心とした既成住宅地域一円と判定した。主たる需要者は、地縁を有する個人が中心となっているが、高齢化が進んでおり、外部からの転入移転に伴う需要も限定的である。利便施設が集積する地域との比較で、市中心部から離れた旧来からの住宅地の需要は弱く、地価は下落傾向で推移している。不動産取引が低迷しており、市場が成熟していない状況にあるため、中心となる価格帯を把握することは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は郊外の既成住宅地域であり、地域の特性、対象標準地の個別性等から収益価格、積算価格は求められなかった。求めた比準価格について検討を行うに、稍遠隔の事例が多いが、要因類似の豊富な事例に基づき、補修正も適切になされたものと認められ規範性は高いものと思料される。従って、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との価格均衡、前年地価動向等にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 対象標準地は一般住宅が多い国道背後の既成住宅地域に位置している。賃貸市場が未成熟なため、収益還元法は適用しなかった。比準価格は対象標準地と代替関係にある実際の取引事例から各種補修正を行い、求めたものであり、対象標準地の市場性を反映した実証的な価格である。従って、本件では取引事例比較法のみの適用となったが、比準価格は説得力があるものと判断し、比準価格を標準とし、代表標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	林野駅南東方
距離	2300 m
土地の状態
土地面積	125.5 坪 (415 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が多い国道背後の既成住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	美作市岡山県美作市朽木字屋敷７２番
標準地の範囲
東	150 m
西	150 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	22 m
奥行き	23 m
面積	500 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)旧道沿いに形成された既成住宅地域である。地域要因に特に変化は無く、今後も現状傾向で推移するものと予測される。住宅地需要は緩慢で、地価は下落基調で推移している。 (2)地域性に大きな変動はなく、当面の間、現状のまま推移するものと予測する。土地取引は低迷しており、住宅需要も弱いため、今後も地価は下落傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 4万7,937 円 1平米 1万4,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 4万7,937 円 1平米 1万4,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 4万7,937円 1平米 1万4,500円
前年から次年への変動率 -2 ％
2022年	1坪 4万8,929円 1平米 1万4,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 4万7,937円 1平米 1万4,500円
前年から次年への変動率 -2 ％
2019年	1坪 4万8,929円 1平米 1万4,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)世界はウクライナ問題、エネルギー、食糧危機等懸念材料は多いが、国内は新型コロナも一段落し低金利政策の継続により投資意欲が増大している。 (2)県内景気は緩やかに回復している。住宅投資は一部で弱めの動きがみられるが、個人消費は緩やかに増加し、雇用者所得は緩やかに改善している。
地域要因
(1)地域要因に変動はないが、住宅地需要は緩慢で、地価は下落傾向を示している。 (2)旧来からの住宅地域であり、地域要因に大きな変動はない。住宅需要は弱く、地価は下落して推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０３Ｔ０３５２１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	美作市
地域	岡山県美作市朽木字屋敷７２番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万4,815 円／平米 4万8,978 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,193 円／平米 4万6,922 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,784 円／平米 4万8,876 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,800 円／平米 4万8,929 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０３Ｔ０３５２１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	美作市
地域	岡山県美作市朽木字屋敷７２番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万2,600 円／平米 4万1,656 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,020 円／平米 3万9,738 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,641 円／平米 4万8,403 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,600 円／平米 4万8,268 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０３Ｔ０３５２１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	美作市
地域	岡山県美作市朽木字屋敷７２番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万3,900 円／平米 4万5,953 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,928 円／平米 4万2,740 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,144 円／平米 4万6,760 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,100 円／平米 4万6,615 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０４Ｔ０３５２１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	美作市
地域	岡山県美作市朽木字屋敷７２番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万9,500 円／平米 6万4,467 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,208 円／平米 6万3,502 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,232 円／平米 5万357 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,200 円／平米 5万251 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ０２Ｔ０３５２１ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	美作市
地域	岡山県美作市朽木字屋敷７２番
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万1,053 円／平米 3万6,541 円／坪
推定価格 平米 坪	1万794 円／平米 3万5,685 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,411 円／平米 4万7,643 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,400 円／平米 4万7,606 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	1.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情