路線価 (2023) 岡山県浅口市金光町大谷419-9 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岡山県 浅口市岡山県浅口市金光町大谷４１９番９
価格時点	2023 年
駅名	金光駅 から 1200m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	618万 円 (208 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万8,188 円 1平米 2万9,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	616万 円 (208 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万7,858 円／坪 1平米 2万9,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は旧金光町を中心とする浅口市内の住宅地域一円であるが、当地の物件を選好する要因としては、金光駅徒歩圏の住宅地域で、鉄道駅への交通利便性があげられる。そのため、主たる需要者は当地に地縁のある一次取得者のみならず、倉敷や岡山へ通勤する世帯も含まれる。線引き廃止と駅南口利用開始から山陽本線以南にも新規分譲地として注目が増えつつある。市場の中心価格帯は土地が５００～８００万円、建物付で３０００～３５００万円程度である。 (2) 同一需給圏は、広域的に捉えれば、金光、鴨方両駅周辺部に位置する住宅地域一帯である。需要者の中心は倉敷市、岡山市へ通勤する３０～４０代のファミリー層である。高梁川大橋の複線化工事が完成し、倉敷、岡山方面へのアクセスは大幅に改善された。その結果、対象地のある大谷地区の国道より南側においても、取引数が増え、新規の分譲住宅や共同住宅の立地が見られる。需要の中心となる価格帯は更地が６００万円前後、新築戸建で３３００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当地は古くからの住宅地域であり、面積の大きな土地では賃貸共同住宅等の収益物件もみられるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。快適性を重視する住宅地域であるので自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標として価格決定されることが一般的である。よって、代替性のある取引事例から求めた比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 以上から、比準価格及び収益価格が得られた。比準価格は、周辺住宅地で発生した類似性の高い取引事例から試算され、客観的かつ実証的である。他方収益価格は、理論的であり、近隣地域周辺には共同住宅も散見されるが、古いものも多く、賃料水準も適正な把握が困難な地域であるため、試算価格の精度は相対的に劣る。従って、規範性の高い比準価格を標準とし、収益価格を比較考量、さらに代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を標記の通り決定した。
交通
交通施設	金光駅南東方
距離	1200 m
土地の状態
土地面積	62.9 坪 (208 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅等のほかに空地も見られる既成住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	三方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	浅口市岡山県浅口市金光町大谷４１９番９
標準地の範囲
東	30 m
西	30 m
南	100 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	17 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	国道２号南側背後の既成住宅地域
街路	基準方位北、３．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)国道２号の南側背後に形成された既成住宅地域である。線引き廃止と金光駅の南口利用が開始したことにより、山陽本線以南にも新規分譲地が散見され出した。当地は今のところ変化はないが、潜在需要はあると予測する。 (2)周辺は国道南側背後に形成された既成住宅地域であるが、里見川北側方面に比べて住宅地需要はやや弱い。金光駅南口も新設されたが、工事中の国道バイパスが全面開通するまでの間は、地価は微増又は横這いと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 10万502 円 1平米 3万400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 9万9,180 円 1平米 3万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 10万502円 1平米 3万400円
前年から次年への変動率 0.3 ％
2022年	1坪 9万7,858円 1平米 2万9,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 9万9,180円 1平米 3万円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 9万7,858円 1平米 2万9,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)浅口市の人口は近５年間で約４％減少しているが、バイパス工事の進展と規制緩和が浅口市のベッドタウン化に影響を及ぼす効果は大きく需要は堅調。 (2)交通インフラ整備、規制緩和等が、浅口市金光地区のベッドタウン化進展に影響を及ぼす効果は大きい。コロナ禍が地価に与える影響は小さい。
地域要因
(1)線引き廃止や金光駅南口の新設等プラス要因もみられるが、工事中の国道バイパスが全面開通するまでの間は当面大きな変化はみられない。 (2)住宅地開発が堅調な里見川以北に比べて、対象周辺地域一帯は、住宅需要が限定的であったが、バイパス工事の進展に伴い、今後は増加が見込まれる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)ない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５Ｋ０８６６３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	浅口市
地域	岡山県浅口市金光町大谷４１９番９
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万5,031 円／平米 11万5,812 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,109 円／平米 10万6,152 円／坪
標準価格 平米 坪	3万580 円／平米 10万1,097 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,200 円／平米 10万3,147 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	南
側道幅員2	5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５Ｋ０８６６３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	浅口市
地域	岡山県浅口市金光町大谷４１９番９
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万2,097 円／平米 10万6,113 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,097 円／平米 10万6,113 円／坪
標準価格 平米 坪	3万481 円／平米 10万770 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,100 円／平米 10万2,817 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０４Ｔ０８６６３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	浅口市
地域	岡山県浅口市金光町大谷４１９番９
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,753 円／平米 12万1,505 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,754 円／平米 11万8,203 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,895 円／平米 9万8,833 円／坪
査定価格 平米 坪	3万500 円／平米 10万833 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０４Ｔ０８６６３ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	浅口市
地域	岡山県浅口市金光町大谷４１９番９
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万7,223 円／平米 8万9,999 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,631 円／平米 8万4,736 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,511 円／平米 9万4,257 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,100 円／平米 9万6,205 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情