路線価 (2023) 岡山県都窪郡早島町早島字前場2472-8 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岡山県 都窪郡早島町岡山県都窪郡早島町早島字前場２４７２番８
価格時点	2023 年
駅名	早島駅 から 2100m
路線価
1坪当たり	1坪 12万5,628 円
1平米当たり	1平米 3万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	785万 円 (154 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万8,606 円 1平米 5万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	778万 円 (154 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万6,953 円／坪 1平米 5万500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、早島町を中心に隣接する岡山市南西部、倉敷市東部を含む郊外住宅地域一円である。需要者は、３０～４０歳代のサラリーマン世帯が中心である。当町は岡山市、倉敷市に隣接し、総社市、玉野市にも比較的近く、人口密度の最も高い住宅地として潜在的需要は強い。取引の中心価格帯は土地が１０００～１５００万円、新築戸建が３０００～３５００万円程度である。 (2) 同一需給圏は、早島町内及び隣接する岡山市の南西部住宅地、倉敷市の南東部住宅地である。主な需要者は３０代から４０代の給与所得者であり、早島町内だけでなく岡山市や倉敷市への通勤にも利便性が高く、農地が徐々に開発されて小規模な分譲地が増えている。取引の中心となる価格帯は、坪１５万円程度であるが新規の分譲地では坪２０万円程度になることもある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地の個別性等から収益価格、積算価格は求められなかった。求めた比準価格について検討を行うに、近隣周辺を含む要因類似の豊富な事例に基づき、補修正も適切になされたものと認められ規範性は高いものと思料される。従って、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との均衡、前年地価動向等にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は、市場で成立した価格に適切な補修性を行って求め、地域性の類似する事例による実証性の高い価格である。一方、収益価格は土地を取得し貸しアパートを建設して収益を得る目的の取引が見当たらない地域性から、収益還元法は適用しない。よって、比準価格を中心に、代表標準地との均衡や前年からの価格の推移にも留意して、鑑定評価額を上記の通りと決定した。
交通
交通施設	早島駅西方
距離	2100 m
土地の状態
土地面積	46.6 坪 (154 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が多く、アパート等も見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	都窪郡早島町岡山県都窪郡早島町早島字前場２４７２番８
標準地の範囲
東	150 m
西	150 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	16 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位北４ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)早島町西端部に位置する住宅地域である。国道より南側は全般的に住宅地需要は堅調であるり、地価は新型コロナも一段落し上昇基調で推移している。 (2)瀬戸中央自動車道「早島ＩＣ」に近い古くからの住宅地であるが、周辺の農地が徐々に開発されて小規模な分譲地が増えている。今後も同様に推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 16万8,606 円 1平米 5万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 16万6,953 円 1平米 5万500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 16万8,606円 1平米 5万1,000円
前年から次年への変動率 3 ％
2022年	1坪 16万3,647円 1平米 4万9,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 16万6,953円 1平米 5万500円
前年から次年への変動率 2 ％
2019年	1坪 16万3,647円 1平米 4万9,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)世界はウクライナ問題、エネルギー、食糧危機等懸念材料は多いが、国内は新型コロナも一段落し低金利政策の継続により投資意欲が増大している。 (2)住宅地需要は堅調であるが、今後の建築費等の物価高や金利上昇の懸念がある。
地域要因
(1)町西端部に位置する住宅地域であるが、周辺では高値の分譲地開発も行われており、その販売状況から住宅地需要の堅調さが窺える。 (2)周辺農地が小規模な分譲地へと開発が進んでいる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因による影響に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０４Ｋ０６９６７ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	都窪郡早島町
地域	岡山県都窪郡早島町早島字前場２４７２番８
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万6,061 円／平米 21万8,398 円／坪
推定価格 平米 坪	6万5,306 円／平米 21万5,902 円／坪
標準価格 平米 坪	5万3,838 円／平米 17万7,988 円／坪
査定価格 平米 坪	5万5,500 円／平米 18万3,483 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０２Ｔ０６９６７ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	都窪郡早島町
地域	岡山県都窪郡早島町早島字前場２４７２番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,582 円／平米 14万776 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,140 円／平米 13万9,315 円／坪
標準価格 平米 坪	4万7,886 円／平米 15万8,311 円／坪
査定価格 平米 坪	4万9,300 円／平米 16万2,986 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０４Ｋ０６９６７ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	都窪郡早島町
地域	岡山県都窪郡早島町早島字前場２４７２番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万1,191 円／平米 13万6,177 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,431 円／平米 13万6,971 円／坪
標準価格 平米 坪	4万6,762 円／平米 15万4,595 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,200 円／平米 15万9,349 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	2.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	1.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０４Ｔ０６９６７ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	都窪郡早島町
地域	岡山県都窪郡早島町早島字前場２４７２番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万6,218 円／平米 21万8,917 円／坪
推定価格 平米 坪	7万182 円／平米 23万2,022 円／坪
標準価格 平米 坪	6万9,213 円／平米 22万8,818 円／坪
査定価格 平米 坪	7万1,300 円／平米 23万5,718 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情