路線価 (2023) 広島県広島市中区江波栄町1362-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	広島県 広島市中区広島県広島市中区江波栄町１３６２番３
価格時点	2023 年
駅名	広島駅 から 6500m
路線価
1坪当たり	1坪 38万190 円
1平米当たり	1平米 11万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	2,430万 円 (165 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 48万5,982 円 1平米 14万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	2,460万 円 (165 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 49万2,594 円／坪 1平米 14万9,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は広島市中区江波地区を中心とする都心周辺の平坦部住宅一円。需要者は広島市中心部に通勤する第１次住宅取得者が主体。土地の細分化が進んでおり、土地価格は堅調に推移している。取引の中心価格帯は、新築の戸建住宅で３，５００万円前後である。 (2) 同一需給圏は広島市中区南部の江波地区に所在する住宅地域と判定した。需要者は広島都市圏に通勤する個人が中心だが、当該地域に地縁を有する層の割合も相対的に高い。近隣地域は江波地区南西部に位置する既成住宅地域であり、都心方面と比較した割安感から安定した需要が見られる他、周辺では小規模画地の分譲も増えている。需要の中心となる価格帯は土地で１，２００～２，０００万円前後、新築戸建で３，２００～３，８００万円前後と把握される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺はアパートが混在する地域でありアパート投資も散見されるが、専ら地主による節税対策の土地活用であり、土地価格に見合う賃料は形成されておらず、収益価格は比準価格を下回った。一方、比準価格は標準地の存する江波地区の複数の取引価格から求めた価格であり、実証的で説得力は高い。よって、比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、代表標準地価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は多数の取引事例の中から規範性の高い取引事例を中心に求めており、市場性を反映した実証的な価格が得られたと思料する。周辺に共同住宅も見られることから収益価格を求めたが、投下資本に見合う収益を得ることは難しく、低位に試算された。近隣地域では自用目的の取引が中心であり、収益性よりも市場性が重視される。よって本件では比準価格を重視して収益価格を参酌し、代表標準地との検討にも留意のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	広島駅南西方
距離	6500 m
土地の状態
土地面積	49.9 坪 (165 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅、アパート等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	広島市中区広島県広島市中区江波栄町１３６２番３
標準地の範囲
東	30 m
西	20 m
南	80 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	8.5 m
奥行き	20 m
面積	170 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)戸建住宅を中心にアパート等が混在する熟成した既成住宅地域であるが、土地の細分化が進むと予測される。 (2)広島市中心部方面の地価上昇や分譲用地の仕入れ難に伴い、江波地区においても区画分割・分譲目的の取引が増加しており、将来的には画地規模の細分化が進んでいくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 49万5,900 円 1平米 15万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 50万2,512 円 1平米 15万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 49万5,900円 1平米 15万円
前年から次年への変動率 2.1 ％
2022年	1坪 47万6,064円 1平米 14万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 50万2,512円 1平米 15万2,000円
前年から次年への変動率 3.5 ％
2019年	1坪 47万6,064円 1平米 14万4,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)直近５年の県全体の人口は減少しているが、中区は増加し都心回帰が鮮明となっている。 (2)新型コロナの行動制限緩和で経済活動の正常化が進み、都心回帰傾向や低金利政策を背景に、利便性の良い地域の住宅需要は堅調に推移している。
地域要因
(1)不動産業者による土地の細分化による分譲が増えている。 (2)都心方面と比較した割安感から需要は堅調に推移しており、総額を抑えるために細分化された小規模画地の戸建分譲が増加傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	中２３Ｋ１３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	広島市中区
地域	広島県広島市中区江波栄町１３６２番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	20万1,572 円／平米 66万6,397 円／坪
推定価格 平米 坪	16万8,985 円／平米 55万8,664 円／坪
標準価格 平米 坪	14万9,942 円／平米 49万5,708 円／坪
査定価格 平米 坪	15万 円／平米 49万5,900 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	中２２Ｔ１３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	広島市中区
地域	広島県広島市中区江波栄町１３６２番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	13万5,280 円／平米 44万7,236 円／坪
推定価格 平米 坪	16万108 円／平米 52万9,317 円／坪
標準価格 平米 坪	14万8,523 円／平米 49万1,017 円／坪
査定価格 平米 坪	14万9,000 円／平米 49万2,594 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	3.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	中２２Ｔ１３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	広島市中区
地域	広島県広島市中区江波栄町１３６２番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	15万90 円／平米 49万6,198 円／坪
推定価格 平米 坪	17万7,124 円／平米 58万5,572 円／坪
標準価格 平米 坪	15万1,777 円／平米 50万1,775 円／坪
査定価格 平米 坪	15万2,000 円／平米 50万2,512 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	中２３Ｋ１３ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	広島市中区
地域	広島県広島市中区江波栄町１３６２番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	15万6,688 円／平米 51万8,011 円／坪
推定価格 平米 坪	17万2,391 円／平米 56万9,925 円／坪
標準価格 平米 坪	15万691 円／平米 49万8,184 円／坪
査定価格 平米 坪	15万1,000 円／平米 49万9,206 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	7.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	30.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情