路線価 (2023) 広島県広島市東区戸坂大上4-2045-9 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	広島県 広島市東区広島県広島市東区戸坂大上４丁目２０４５番９
価格時点	2023 年
駅名	広島駅 から 5100m
路線価
1坪当たり	1坪 20万4,972 円
1平米当たり	1平米 6万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	1,710万 円 (216 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 26万1,835 円 1平米 7万9,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	1,700万 円 (216 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 26万513 円／坪 1平米 7万8,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、東区の戸坂地区から中山地区にかけて、県道背後の丘陵部に開発された住宅団地である。市内及びその周辺に勤務する第１次取得者層が需要者の中心。団地内に商業施設は存しないが、バス便により都心部等方面へ連絡している利便性から、建売住宅の需要は根強い。既存画地を分割して分譲するケースも多く、新築の戸建物件（画地規模１５０㎡前後）は総額３，０００万円台前半が中心価格帯を形成する。 (2) 同一需給圏は主として東区郊外の丘陵部を中心とした住宅団地一円である。主たる需要者は広島市内に通勤し、地縁的選好性を有する個人が中心である。成熟した住宅団地であり、需要は旺盛とは言い難いものの、公共機関を利用しての都心への接近性が認められること、値ごろ感があること等から、地価は緩やかな上昇基調にある。需要の中心となる土地の価格帯はまちまちであるが、おおむね１，５００～２，０００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 戸坂大上地区での事例に乏しかったため、他の戸坂地区及び隣接する中山地区から採用し、取引事例比較法を適用して試算された比準価格は要因比較等が適正で実証的である。当該団地は自用目的での取引が主体で、団地内には賃貸共同住宅も介在するが、経済合理性を充足する賃貸市場が形成されておらず、収益価格は試算しなかった。よって、代表標準地との検討をふまえ、競合する中山地区の動向にも留意し、比準価格を以って鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 当地域は丘陵部に所在する成熟した住宅団地である。比準価格は、対象標準地の市場における流通性の観点から、対象標準地と類似性の高い取引事例を基礎としており、実証的な価格である。一方、対象標準地は住宅団地にあり、自己使用の戸建住宅地としての利用が中心であることから賃貸市場が未成熟なため、収益還元法は適用できなかった。本件では、市場実態を反映する比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	広島駅北東方
距離	5100 m
土地の状態
土地面積	65.3 坪 (216 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い郊外の閑静な住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	広島市東区広島県広島市東区戸坂大上４丁目２０４５番９
標準地の範囲
東	60 m
西	60 m
南	30 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	17 m
面積	200 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北４．３ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)戸坂東浄地区の団地の一部を形成し南方で中山地区に接する。近隣に主たる商業施設は存しないが、都心部等方面へ２系統が運行されているバス路線が利用できる。熟成した住環境を維持しつつ推移するものと予測する。 (2)県道背後の丘陵部に存する地域的な成熟が認められる大規模な住宅団地である。地域内に格別の変動要因もないことから当面は成熟した住宅地域として地価は安定的に推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 26万1,835 円 1平米 7万9,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 26万513 円 1平米 7万8,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 26万1,835円 1平米 7万9,200円
前年から次年への変動率 1 ％
2022年	1坪 25万9,190円 1平米 7万8,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 26万513円 1平米 7万8,800円
前年から次年への変動率 0.5 ％
2019年	1坪 25万9,190円 1平米 7万8,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)東区の住宅地市場の多くはコロナ禍から回復途上にあるが、インフレ懸念等景気を腰折れさせる要因もうかがえる。 (2)全国的には新型コロナの感染抑制と経済活動の両立の進展によって景気は穏やかに持ち直しつつある。東区でも同様に景気は持ち直し傾向にある。
地域要因
(1)熟成度を増す現状の住環境に特に変化は認められない。中山・戸坂南地区等の住宅団地とは競合関係にある。 (2)東区郊外の成熟した住宅団地としての性格を維持している状況である。その他、地域要因に格別の変動は認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	東２３Ｋ６５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	広島市東区
地域	広島県広島市東区戸坂大上４丁目２０４５番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万8,521 円／平米 25万9,590 円／坪
推定価格 平米 坪	7万7,443 円／平米 25万6,027 円／坪
標準価格 平米 坪	7万9,104 円／平米 26万1,518 円／坪
査定価格 平米 坪	8万700 円／平米 26万6,794 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	東２３Ｋ６５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	広島市東区
地域	広島県広島市東区戸坂大上４丁目２０４５番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万9,124 円／平米 19万5,464 円／坪
推定価格 平米 坪	7万5,335 円／平米 24万9,058 円／坪
標準価格 平米 坪	7万6,951 円／平米 25万4,400 円／坪
査定価格 平米 坪	7万8,500 円／平米 25万9,521 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	東２３Ｋ７３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	広島市東区
地域	広島県広島市東区戸坂大上４丁目２０４５番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万753 円／平米 16万7,789 円／坪
推定価格 平米 坪	6万1,593 円／平米 20万3,626 円／坪
標準価格 平米 坪	7万5,389 円／平米 24万9,236 円／坪
査定価格 平米 坪	7万6,900 円／平米 25万4,231 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	東２３Ｋ６５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	広島市東区
地域	広島県広島市東区戸坂大上４丁目２０４５番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万9,084 円／平米 26万1,452 円／坪
推定価格 平米 坪	7万6,499 円／平米 25万2,906 円／坪
標準価格 平米 坪	7万2,101 円／平米 23万8,366 円／坪
査定価格 平米 坪	7万3,500 円／平米 24万2,991 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	東２３Ｋ６５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	広島市東区
地域	広島県広島市東区戸坂大上４丁目２０４５番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	11万4,319 円／平米 37万7,939 円／坪
推定価格 平米 坪	8万6,731 円／平米 28万6,733 円／坪
標準価格 平米 坪	7万9,351 円／平米 26万2,334 円／坪
査定価格 平米 坪	8万900 円／平米 26万7,455 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情