路線価 (2023) 広島県広島市安佐南区上安1-1630-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	広島県 広島市安佐南区広島県広島市安佐南区上安１丁目１６３０番３
価格時点	2023 年
駅名	安東駅 から 450m
路線価
1坪当たり	1坪 30万7,458 円
1平米当たり	1平米 9万3,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	2,940万 円 (243 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 40万26 円 1平米 12万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	2,920万 円 (243 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 39万6,720 円／坪 1平米 12万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はアストラムライン沿線の平坦部又は微傾斜の既成住宅地域が展開する一帯である。市場の特性に大きな変化は無い。近隣地域は駅に近く付近には大学があることなどから、需要者の中心は戸建住宅を求める勤労者世帯のほか、賃貸共同住宅経営を目的とする不動産業者や個人事業者が含まれる。需要は旺盛であるが既成の平坦地のため供給は限られ画地規模も様々なため取引の中心となる価格帯は判然としていない。 (2) 同一需給圏はアストラムライン安東駅と上安駅周辺に所在する住宅地域と判定した。需要者は広島市内に通勤する一次取得者が中心となるが、利便性の良い駅徒歩圏の平坦地で大学にも近いことから学生向けの共同住宅も多く見られ、賃貸住宅経営目的の需要も存在する。中心価格帯は新築戸建住宅で総額３５００～３８００万円前後と把握されるが、土地は規模が均一ではないことから把握し難い。近年は売物件が少ないため、小規模画地の分譲も目立つ。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は現在の経済情勢を鋭敏に反映した実際の取引価格を基礎としていることから実証的な価格であると思料される。近隣地域はアパート等が混在するため賃貸共同住宅を想定して収益価格を求めたが、土地価格に見合った賃料水準が必ずしも形成されていないため低位に試算されたものと思料される。よって比準価格を重視し、収益価格を参酌し、代表標準地から検討した規準価格との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は規範性の高い事例に基づいており、市場性を反映した実証的な価格が得られた。収益価格は共同住宅の経営を想定した理論的な価格であるが、元本価格に見合う賃料水準に至っておらず、やや低位に試算された。典型的な需要者は、まず自己使用を前提に価値判断を行なうため、収益性よりも市場性が重視される傾向が強い。よって本件では比準価格を重視して収益価格を参酌し、代表標準地との検討にも留意のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	安東駅西方
距離	450 m
土地の状態
土地面積	73.5 坪 (243 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅、共同住宅等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	180 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	広島市安佐南区広島県広島市安佐南区上安１丁目１６３０番３
標準地の範囲
東	20 m
西	30 m
南	100 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	18 m
面積	240 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	幹線背後に中規模の一般住宅や賃貸マンション等が混在する住宅地域
街路	基準方位北、４．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	180 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)ウッドショックの影響も伺えるが、駅に近い利便性の高い平坦部の既成住宅地域で、周辺ではミニ開発や学生寮が多く、人気は継続しており、ウィズコロナによる経済回復期待から需要は回復傾向で推移すると予測。 (2)交通利便性の良い平坦部の住宅地域であり、大学にも近いことから学生向けの共同住宅も多く、売買・賃貸ともに旺盛な住宅需要が認められる地域。将来的にも概ね現状程度で推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 41万9,862 円 1平米 12万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 40万3,332 円 1平米 12万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 41万9,862円 1平米 12万7,000円
前年から次年への変動率 4.3 ％
2022年	1坪 38万3,496円 1平米 11万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 40万3,332円 1平米 12万2,000円
前年から次年への変動率 3.4 ％
2019年	1坪 38万3,496円 1平米 11万6,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)広島市の地価動向はウィズコロナによる経済回復期待などから、中心部は上昇幅やや拡大傾向、郊外域は概ね前年並み程度の変動率で推移している。 (2)当区は市内最多の人口・世帯数を有し、立地による濃淡はあるものの低金利を背景に住宅需要は概ね堅調である。新型コロナの影響は殆ど見られない。
地域要因
(1)ウッドショックの影響も伺えるが、駅近で利便な平坦部住宅地域のため周辺部でミニ開発等の高値取引も多く地価は前年並みの上昇率を継続している。 (2)地域要因に特段の変動要因は見られないが、売却物件の供給は少なく、分譲住宅は小規模画地のミニ開発が目立つ。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	安佐南２３Ｋ４１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	広島市安佐南区
地域	広島県広島市安佐南区上安１丁目１６３０番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	15万5,128 円／平米 51万2,853 円／坪
推定価格 平米 坪	16万3,924 円／平米 54万1,933 円／坪
標準価格 平米 坪	13万1,139 円／平米 43万3,546 円／坪
査定価格 平米 坪	13万1,000 円／平米 43万3,086 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	1.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	安佐南２３Ｋ４１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	広島市安佐南区
地域	広島県広島市安佐南区上安１丁目１６３０番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万8,806 円／平米 26万533 円／坪
推定価格 平米 坪	7万9,909 円／平米 26万4,179 円／坪
標準価格 平米 坪	12万345 円／平米 39万7,861 円／坪
査定価格 平米 坪	12万 円／平米 39万6,720 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	安佐南２３Ｋ４１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	広島市安佐南区
地域	広島県広島市安佐南区上安１丁目１６３０番３
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万6,479 円／平米 31万8,960 円／坪
推定価格 平米 坪	9万8,216 円／平米 32万4,702 円／坪
標準価格 平米 坪	12万4,167 円／平米 41万496 円／坪
査定価格 平米 坪	12万4,000 円／平米 40万9,944 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	安佐南２２Ｔ４１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	広島市安佐南区
地域	広島県広島市安佐南区上安１丁目１６３０番３
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	17万2,556 円／平米 57万470 円／坪
推定価格 平米 坪	17万4,566 円／平米 57万7,115 円／坪
標準価格 平米 坪	12万8,263 円／平米 42万4,037 円／坪
査定価格 平米 坪	12万8,000 円／平米 42万3,168 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	安佐南２２Ｔ４１ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	広島市安佐南区
地域	広島県広島市安佐南区上安１丁目１６３０番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	10万4,722 円／平米 34万6,211 円／坪
推定価格 平米 坪	10万5,979 円／平米 35万367 円／坪
標準価格 平米 坪	13万2,143 円／平米 43万6,865 円／坪
査定価格 平米 坪	13万2,000 円／平米 43万6,392 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情