路線価 (2023) 広島県広島市安佐北区亀山5-1324-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	広島県 広島市安佐北区広島県広島市安佐北区亀山５丁目１３２４番５
価格時点	2023 年
駅名	河戸帆待川駅 から 1000m
路線価
1坪当たり	1坪 24万7,950 円
1平米当たり	1平米 7万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	1,890万 円 (197 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 31万7,707 円 1平米 9万6,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,900万 円 (197 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 31万8,037 円／坪 1平米 9万6,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は安佐北区内幹線沿いの商業地域及びその周辺地域と判定した。需要者は地縁性を有する個人事業者や全国的に店舗展開する法人である。小規模資本による土地利用が主体であるため、十分な駐車スペースを有していない画地が目立つ。また、交通量は多いが、圏域内の幹線を中心に商業立地が進んだことからオーバーストアーも懸念される。中心となる価格帯は商業地自体の取引件数が少なく、取引規模もまちまちなため見出すことが困難である。 (2) 同一需給圏は安佐北区内幹線沿いの商業地域及びその周辺地域。典型的需要者は、地縁性を有する個人事業者や地元法人等である。交通量は多いものの、小規模な土地利用が中心であり、集客の面でやや難がある。但し、可部線延伸に伴う背後住宅地の需要の高まりを受け、幹線道路沿いの商業地について土地需要が高まりつつある。業種により取引される規模・価格はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出せない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　近隣地域は自用地主体の商業地域であり、賃貸市場の成熟の程度はやや低く、賃料も硬直的なことから収益価格は低位に査定された。比準価格は実際の市場で生起した取引事例に基づき査定した価格で、市場の実態を反映し、実証的かつ、規範性の高い価格である。本件では、比準価格を中心に、収益価格を参考、代表標準地との均衡等を総合的に勘案して、鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は、同一需給圏内の類似地域等に存する売買事例から試算しており、市場の実態を反映し実証的で説得力が高い。近隣地域は自用物件が多く、投資・賃貸事業を目的とする市場参加者は少なく賃貸市場は未成熟であり、収益価格は低位に求められた。本件では、比準価格主導の価格形成傾向にある当該地域の特性より、比準価格を標準に収益価格は参考として、代表標準地との均衡及び前回公示価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	河戸帆待川駅北西方
距離	1000 m
土地の状態
土地面積	59.6 坪 (197 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の店舗等が多い国道沿いの商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	広島市安佐北区広島県広島市安佐北区亀山５丁目１３２４番５
標準地の範囲
東	120 m
西	90 m
南	40 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗付共同住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	20 m
面積	200 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	９ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)交通量の多い国道沿いの路線商業地域。背後の住宅団地の高齢化等に相俟って商業的色彩は薄れていくものと予測する。 (2)国道沿いに古くから小規模店舗・事業所等が見られる商業地域である。安佐市民病院が令和４年５月に移転開院したものの、やや距離がある。当面はほぼ現状維持的に推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗付共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 31万7,707 円 1平米 9万6,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 31万8,037 円 1平米 9万6,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 31万7,707円 1平米 9万6,100円
前年から次年への変動率 0.1 ％
2022年	1坪 31万7,376円 1平米 9万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 31万8,037円 1平米 9万6,200円
前年から次年への変動率 0.2 ％
2019年	1坪 31万7,376円 1平米 9万6,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)物価の上昇、供給制約等、景気の先行きは不透明である。安佐北区内では立地条件によって、地価は二極化している。 (2)平地部の利便性の良好な地域は需要は堅調である。一方で郊外の商業地は低迷が続いており、二極化が進んでいる。
地域要因
(1)幹線沿いの路線商業地域である。同一需給圏内に商業立地が進みオーバーストアーも懸念される。 (2)可部バイパス等の整備により、顧客は分散化傾向にある。但し、可部線延伸に伴い、利便性が良好となったため、地価はやや上昇基調で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	安佐北２３Ｋ７６ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	広島市安佐北区
地域	広島県広島市安佐北区亀山５丁目１３２４番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万7,661 円／平米 28万9,807 円／坪
推定価格 平米 坪	8万6,973 円／平米 28万7,533 円／坪
標準価格 平米 坪	9万3,119 円／平米 30万7,851 円／坪
査定価格 平米 坪	9万5,000 円／平米 31万4,070 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	3 m
側道方位2	北
側道幅員2	2 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	安佐北２２Ｋ８０ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	広島市安佐北区
地域	広島県広島市安佐北区亀山５丁目１３２４番５
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万8,716 円／平米 32万6,355 円／坪
推定価格 平米 坪	9万8,716 円／平米 32万6,355 円／坪
標準価格 平米 坪	8万8,773 円／平米 29万3,484 円／坪
査定価格 平米 坪	9万500 円／平米 29万9,193 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	18.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	安佐北２２Ｔ７６ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	広島市安佐北区
地域	広島県広島市安佐北区亀山５丁目１３２４番５
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万418 円／平米 13万3,622 円／坪
推定価格 平米 坪	4万7,162 円／平米 15万5,918 円／坪
標準価格 平米 坪	9万4,136 円／平米 31万1,214 円／坪
査定価格 平米 坪	9万6,000 円／平米 31万7,376 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	16 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	安佐北２２Ｋ５９ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	広島市安佐北区
地域	広島県広島市安佐北区亀山５丁目１３２４番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	10万409 円／平米 33万1,952 円／坪
推定価格 平米 坪	11万3,016 円／平米 37万3,631 円／坪
標準価格 平米 坪	9万6,020 円／平米 31万7,442 円／坪
査定価格 平米 坪	9万7,900 円／平米 32万3,657 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情