路線価 (2023) 広島県広島市安芸区船越1-198-14 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	広島県 広島市安芸区広島県広島市安芸区船越１丁目１９８番１４
価格時点	2023 年
駅名	海田市駅 から 1800m
路線価
1坪当たり	1坪 34万7,130 円
1平米当たり	1平米 10万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,220万 円 (163 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 44万9,616 円 1平米 13万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,200万 円 (163 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 44万6,310 円／坪 1平米 13万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は主として安芸区及び隣接する海田町や府中町に存する住宅地域一円である。主たる需要者は市中心部や隣接町へ通勤する一次取得者と思料する。船越地区の平坦部は利便性が良好であることから、ミニ開発等の新規供給が散見される。対象地周辺において、取引の中心となる価格帯は、土地が１４０～１７０㎡程度で１，９００～２，３００万円程度、新築建売の場合は、総額３，５００～４，０００万円程度と思料する。 (2) 同一需給圏の範囲は安芸区船越地区を中心に広島市東部域、海田町、府中町等の住宅地域一帯である。主な需要者は、広島市中心部又は広島市東部域に通勤する３０代から４０代の一次取得者層であると思料する。既成住宅地域における中古取引の他、ミニ分譲等も見られ、土地のみで２０００万円程度、新築の土地建物で３０００～３５００万円程度が需要の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は取引事例価格について、適切に補修正し比準して求められた、取引市場の実態を反映した実証的な価格である。一方、収益価格については、当該地域は自用の取引が殆どで、収益性よりも居住の快適性が重視される地域であることから規範性に劣る。よって本件においては、比準価格を標準とし、収益価格については参考に留め、代表標準地との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 当該地域は主に戸建住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域である。比準価格は、対象不動産の市場における流通性の観点から規範性の高い取引事例価格を基礎としており、実証的な価格である。収益価格は賃貸経営の観点からの収益性を示しているが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないことから低位に求められた。よって本件では、市場の実態を反映する比準価格を採用し収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	海田市駅北西方
距離	1800 m
土地の状態
土地面積	49.3 坪 (163 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	3.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	広島市安芸区広島県広島市安芸区船越１丁目１９８番１４
標準地の範囲
東	50 m
西	30 m
南	60 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	12 m
面積	150 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北、３．８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中小規模の戸建住宅が建ち並ぶ熟成した住宅地域である。地域内に格別の変動要因はなく、今後も現状を維持すると予測する。 (2)小中規模の戸建住宅が整然と建ち並ぶ、生活利便性が良好な住宅地域で宅地需要は堅調である。地域に特段の変動要因はないことから当面は現状を維持すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 44万9,616 円 1平米 13万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 44万6,310 円 1平米 13万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 44万9,616円 1平米 13万6,000円
前年から次年への変動率 2.3 ％
2022年	1坪 43万9,698円 1平米 13万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 44万6,310円 1平米 13万5,000円
前年から次年への変動率 1.5 ％
2019年	1坪 43万9,698円 1平米 13万3,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は緩やかに持ち直している。住宅投資は貸家・分譲を中心に持ち直している。個人消費は持ち直しつつある。貸出金利は、低下傾向にある。 (2)物価高や建築費上昇の影響はあるものの不動産市況は比較的堅調である。安芸区は平坦地志向の高まりにより、傾斜地との二極化が進行している。
地域要因
(1)街路条件は現在の標準からすると劣るものの、生活利便施設が徒歩圏内にあり、利便性が良好であることから、出物も多く、需要は比較的堅調である。 (2)生活利便性に恵まれた閑静な住宅地域として熟成していることから、宅地需要は底堅い。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	安芸２３Ｋ１０ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	広島市安芸区
地域	広島県広島市安芸区船越１丁目１９８番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万3,651 円／平米 30万9,610 円／坪
推定価格 平米 坪	10万1,733 円／平米 33万6,329 円／坪
標準価格 平米 坪	13万6,922 円／平米 45万2,664 円／坪
査定価格 平米 坪	13万7,000 円／平米 45万2,922 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	3.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	1.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	安芸２３Ｋ１０ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	広島市安芸区
地域	広島県広島市安芸区船越１丁目１９８番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	10万7,556 円／平米 35万5,580 円／坪
推定価格 平米 坪	12万1,419 円／平米 40万1,411 円／坪
標準価格 平米 坪	13万6,273 円／平米 45万519 円／坪
査定価格 平米 坪	13万6,000 円／平米 44万9,616 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	安芸２２Ｋ１０ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	広島市安芸区
地域	広島県広島市安芸区船越１丁目１９８番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	10万1,400 円／平米 33万5,228 円／坪
推定価格 平米 坪	10万4,536 円／平米 34万5,596 円／坪
標準価格 平米 坪	12万7,173 円／平米 42万434 円／坪
査定価格 平米 坪	12万7,000 円／平米 41万9,862 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	1 m
側道方位2	南
側道幅員2	1 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	安芸２３Ｋ１０ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	広島市安芸区
地域	広島県広島市安芸区船越１丁目１９８番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	10万7,978 円／平米 35万6,975 円／坪
推定価格 平米 坪	10万6,720 円／平米 35万2,816 円／坪
標準価格 平米 坪	13万784 円／平米 43万2,372 円／坪
査定価格 平米 坪	13万1,000 円／平米 43万3,086 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	南東
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	安芸２２Ｔ１０ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	広島市安芸区
地域	広島県広島市安芸区船越１丁目１９８番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万8,826 円／平米 26万599 円／坪
推定価格 平米 坪	9万212 円／平米 29万8,241 円／坪
標準価格 平米 坪	13万3,647 円／平米 44万1,837 円／坪
査定価格 平米 坪	13万4,000 円／平米 44万3,004 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情