路線価 (2023) 広島県呉市広大新開3-10398-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	広島県 呉市広島県呉市広大新開３丁目１０３９８番４
価格時点	2023 年
駅名	広駅 から 500m
路線価
1坪当たり	1坪 31万4,070 円
1平米当たり	1平米 9万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,760万 円 (147 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 39万6,720 円 1平米 12万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,780万 円 (147 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 40万26 円／坪 1平米 12万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は主として広地区平坦部に存する住宅地域である。主たる需要者は市内中心部に通勤する一次取得者や地縁的選好性を有する個人である。利便施設は概ね徒歩圏内にあり、人気の平坦部であることから、住宅需要が根強い地域である。新規供給はミニ開発等が中心であり、土地は約１６０㎡で１，９００万円程度、新築建売は３，０００万円台が多く見受けられる。 (2) 同一需給圏は広地区中心部の平地に所在する住宅地域一円である。主たる需要者としては、市内企業に通勤する一次取得者が中心になるものと思料される。ＪＲ駅に徒歩圏内であり、周辺では各種日用品の店舗等も充実している。新規店舗の出店も見受けられる。利便性に優れ、住環境も良好なため、不動産需要は堅調である。取引の中心価格帯としては、土地（１６０㎡）で１，９００万円程度、新築の戸建住宅で３，５００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) アパート等の賃貸物件も比較的多く見受けられるが、対象地は規模が小さく経済合理性に基づく賃貸経営の想定が困難であり、収益還元法は適用できなかった。一方、比準価格は実際の取引事例より求められたもので、取引市場の実態を反映した実証的な価格である。本件においては、比準価格を標準とし、代表標準地との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は、一般住宅を主体とする既成住宅地域である。北側隣接地域を含め周辺地域では、小規模宅地分譲により宅地化が進行しており、収益性よりも居住の快適性・利便性が指向される地域である。比準価格は、当該地域の市場性を反映しており、十分な説得力を有している。地域内において、賃貸需要が希薄なため、収益価格は試算し得なかった。本件では比準価格を採用し、代表標準地との均衡等を十分に検討のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	広駅北方
距離	500 m
土地の状態
土地面積	44.5 坪 (147 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	記載無し
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、アパート等が建ち並ぶ既成住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	6.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	呉市広島県呉市広大新開３丁目１０３９８番４
標準地の範囲
東	50 m
西	25 m
南	30 m
北	85 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	14 m
面積	160 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、６．８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)周辺地域でドラッグストアが新規開店したこと以外は、地域内に格別の変動要因はなく、当分の間現状を維持すると予測する。 (2)戸建住宅及び共同住宅等が建ち並ぶ既成住宅地域である。学校や各種店舗が周辺には揃っており、利便性は良好である。将来予測にあたっては、当面現状で推移していくものと思料される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 39万6,720 円 1平米 12万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 40万26 円 1平米 12万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 39万6,720円 1平米 12万円
前年から次年への変動率 0.8 ％
2022年	1坪 39万3,414円 1平米 11万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 40万26円 1平米 12万1,000円
前年から次年への変動率 1.7 ％
2019年	1坪 39万3,414円 1平米 11万9,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)日鉄撤退が来年に迫る一方、呉駅前に予定されている複合ビルに期待が掛かる。住宅については、平地需要が根強く高台傾斜地は弱含みである。 (2)日本製鉄瀬戸内製鉄所呉地区が令和５年に閉鎖されることが予定されており、当該影響を受け、地域経済の低迷が窺える。
地域要因
(1)周辺でドラッグストアが開店し、生活利便性が向上した。建売住宅の新規供給が見受けられ、市場滞留期間は短く根強い需要が窺える。 (2)広地区内で周辺に利便施設の多い平地の住宅地域であり、近隣では新規店舗も開店している。地価はやや上昇基調にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	呉２３Ｋ８９ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	呉市
地域	広島県呉市広大新開３丁目１０３９８番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万7,187 円／平米 28万8,240 円／坪
推定価格 平米 坪	11万74 円／平米 36万3,905 円／坪
標準価格 平米 坪	11万9,776 円／平米 39万5,979 円／坪
査定価格 平米 坪	12万 円／平米 39万6,720 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	呉２２Ｔ８９ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	呉市
地域	広島県呉市広大新開３丁目１０３９８番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	15万9,356 円／平米 52万6,831 円／坪
推定価格 平米 坪	17万2,440 円／平米 57万87 円／坪
標準価格 平米 坪	13万4,090 円／平米 44万3,302 円／坪
査定価格 平米 坪	13万4,000 円／平米 44万3,004 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	呉２３Ｋ８９ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	呉市
地域	広島県呉市広大新開３丁目１０３９８番４
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万661 円／平米 36万5,845 円／坪
推定価格 平米 坪	11万6,148 円／平米 38万3,985 円／坪
標準価格 平米 坪	12万9,053 円／平米 42万6,649 円／坪
査定価格 平米 坪	12万9,000 円／平米 42万6,474 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	呉２２Ｋ８９ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	呉市
地域	広島県呉市広大新開３丁目１０３９８番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万3,797 円／平米 31万93 円／坪
推定価格 平米 坪	10万1,498 円／平米 33万5,552 円／坪
標準価格 平米 坪	11万6,263 円／平米 38万4,365 円／坪
査定価格 平米 坪	11万6,000 円／平米 38万3,496 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	7.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	呉２３Ｋ９４ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	呉市
地域	広島県呉市広大新開３丁目１０３９８番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	10万2,862 円／平米 34万62 円／坪
推定価格 平米 坪	10万2,862 円／平米 34万62 円／坪
標準価格 平米 坪	11万5,966 円／平米 38万3,384 円／坪
査定価格 平米 坪	11万6,000 円／平米 38万3,496 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情