路線価 (2023) 広島県呉市音戸町波多見2-10138 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	広島県 呉市広島県呉市音戸町波多見２丁目１０１３８番
価格時点	2023 年
駅名	呉駅 から 12000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	751万 円 (180 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万7,860 円 1平米 4万1,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	751万 円 (180 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万7,860 円／坪 1平米 4万1,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、音戸町を中心とする周辺島嶼部における住宅地域一円と判定される。同一需給圏に地縁性を持つ個人による需要が大半を占め、同一需給圏外からの転入者は非常に限定的である。少子高齢化の進行や長期的な地域経済の低迷により島内需要は総じて停滞基調にあるが、近隣地域は平坦部の区画整然とした優良住宅地域であることから、島内にあっては選好性も認められる。規模により異なるが、土地のみで８００万円程度が需要の中心価格帯と見られる。 (2) 同一需給圏は音戸町・倉橋町の住宅地域一円である。典型的な需要者は島嶼部の特性より、圏内に地縁性を有する個人が大部分を占め、圏外からの需要は少ないものと判断される。区画整然とした閑静な住宅地域であり、利便性も比較的良好なため、島内における選好性は強い。但し、島外への人口流出が進んでおり、空き家も増えつつあるため、不動産需要は弱く、地価はやや下落で推移している。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、同一需給圏内の類似地域に所在する実際の取引事例から比準したもので市場性を反映した実証的な価格である。一方、近隣地域は島嶼部における一般住宅が主体の区画整然とした住宅地域であり賃貸市場は未成熟であるため、収益価格は試算し得なかった。以上より、当地域の自用目的での取引が大半であるといった取引動向を踏まえ、代表標準地価格との均衡性にも留意の上、市場実態を反映した比準価格を採用して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 当該地域は閑静な住宅地域として知名度を有し、快適性や利便性を重視した自用の戸建住宅の取引が中心である。比準価格は近隣地域を含む周辺の類似地域の事例を収集・選定の上、求めたもので、市場性を反映した実証的な価格であり、規範性は高い。周辺は賃貸市場が未成熟であり、貸家需要の想定が現実的でないため、収益価格は試算し得なかった。以上より、代表標準地価格との検討を踏まえ、規範性の高い比準価格を以て、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	呉駅南方
距離	12000 m
土地の状態
土地面積	54.4 坪 (180 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅等が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	4.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	276 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	呉市広島県呉市音戸町波多見２丁目１０１３８番
標準地の範囲
東	100 m
西	70 m
南	300 m
北	180 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	16 m
面積	180 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、４．６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	276 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)区画整然とした平坦部の住宅地域として熟成しており、今後も地域的特性は現状のまま推移していくものと予測される。地価水準は、島内需要の長期的な低迷を受け、弱含みにあるものと判断される。 (2)音戸町内に存する熟成した住宅地域である。区画整然とした住宅地域ではあるものの、島嶼部における不動産需要が全体的に弱まっており、この傾向が当面続くものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 13万7,860 円 1平米 4万1,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 13万7,860 円 1平米 4万1,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 13万7,860円 1平米 4万1,700円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2022年	1坪 13万8,521円 1平米 4万1,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 13万7,860円 1平米 4万1,700円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2019年	1坪 13万8,521円 1平米 4万1,900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)少子高齢化の進行に加えてコロナ禍も相俟って、島嶼部の雇用環境等は未だ改善の気配を見せず、住宅地需要は全般的に弱含んでいる。 (2)日本製鉄瀬戸内製鉄所呉地区が令和５年に閉鎖されることが予定されている。当該影響を受け、地域経済は低迷しており、不動産需要は弱い。
地域要因
(1)島内にあっては稀少性も認められる区画整然とした地域であるが、長期的な島内需要の低迷を受けて、地価は弱含み傾向にある。 (2)区画整然とし、熟成した住宅地域である。島内では一定の需要があるエリアではあるものの、過疎高齢化により、地価は弱含み傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	呉２３Ｋ０８ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	呉市
地域	広島県呉市音戸町波多見２丁目１０１３８番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万7,958 円／平米 9万2,429 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,039 円／平米 12万9,063 円／坪
標準価格 平米 坪	4万2,388 円／平米 14万135 円／坪
査定価格 平米 坪	4万2,400 円／平米 14万174 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南西
側道幅員1	4 m
側道方位2	北西
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	呉２３Ｋ０８ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	呉市
地域	広島県呉市音戸町波多見２丁目１０１３８番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万5,256 円／平米 11万6,556 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,541 円／平米 11万7,499 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,088 円／平米 13万5,837 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,100 円／平米 13万5,877 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	呉２２Ｔ０８ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	呉市
地域	広島県呉市音戸町波多見２丁目１０１３８番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万 円／平米 9万9,180 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,167 円／平米 10万9,650 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,459 円／平米 13万7,063 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,500 円／平米 13万7,199 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情