路線価 (2023) 広島県呉市宝町2-7 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	広島県 呉市広島県呉市宝町２番７
価格時点	2023 年
駅名	呉駅 から 270m
路線価
1坪当たり	1坪 59万5,080 円
1平米当たり	1平米 18万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	2億4,300万 円 (1084 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 74万544 円 1平米 22万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2億4,300万 円 (1084 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 74万544 円／坪 1平米 22万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、呉市中心市街地の繁華性の高い商業地域の圏域。ＪＲ駅を基点として回遊性のある商業地域であり、需要者は地場の法人、マンション開発を行うデベロッパー、全国展開するチェーン店等も見込まれる。ＪＲ駅を中心とする宅地供給量の少ない商業地で、取引事例も少なく、用途により取引規模、取引価格はまちまちであり、中心となる価格帯は見出せない状況にある。目安としては坪当たり７０万円～８０万円程度が見込まれる。 (2) 同一需給圏は、呉市中心部の商業地域及び住商混在地域が存する地域一帯。需要者はマンションデベロッパー、全国規模の法人等が中心である。ＪＲ呉駅の南側に形成される店舗、マンション、ホテル等が建ち並ぶ商業地域である。周辺では、呉市が呉駅周辺地域総合開発を計画しており、再開発による繁華性の高まりが期待される。商業地の取引が少ないため、取引の中心となる価格帯は見出し難い状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) ＪＲ呉駅の南側に形成された店舗、ホテル、複合ビル等が建ち並ぶ商業地域である。自用の店舗等が主体で、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。比準価格は、呉駅を中心とする類似地域の取引事例から試算したもので、市場性を反映した実証的な試算価格である。上記の試算価格の性格に留意し、比準価格を重視し、収益価格を参考に、代表標準地からの規準価格との均衡を考量し鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は呉市中心部の類似地域に存する近時の取引事例より、適正な過程を経て試算されており、市場の実態を反映した説得力を有する試算価格と認められる。収益価格は理論的な価格ではあるが、近隣地域は自用の店舗が主体であり、貸家向けの賃貸市場の成熟の程度は総じて低い。本件では信頼性が高く説得力を有する比準価格を中心に、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡等を十分に検討のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	呉駅南方
距離	270 m
土地の状態
土地面積	327.9 坪 (1084 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、複合ビルが建ち並ぶ新興商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	呉市広島県呉市宝町２番７
標準地の範囲
東	40 m
西	100 m
南	100 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	40 m
面積	1000 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	駅近接の再開発地域で、大型店舗等が出店する等、近年開発が進んでいる
街路	１６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)ＪＲ呉駅・呉中央桟橋・大和ミュージアム・大型ＳＣが徒歩圏内に位置し、回遊性のある地域として、商業施設・マンション等の需要が見込める商業地域である。今後はやや発展的に推移するものと予測する。 (2)ＪＲ呉駅の南側に位置し、観光施設・大型ショッピングセンターにも近いため、利便性に優れ、用途の多様性が認められる。呉駅周辺の再開発計画が予定されているため、これに伴う地域の活性化が期待される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 76万380 円 1平米 23万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 76万3,686 円 1平米 23万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 76万380円 1平米 23万円
前年から次年への変動率 0.4 ％
2022年	1坪 73万7,238円 1平米 22万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 76万3,686円 1平米 23万1,000円
前年から次年への変動率 0.4 ％
2019年	1坪 73万7,238円 1平米 22万3,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)呉市は製造業を中心とする産業都市で、原油高騰の影響で先行きの不透明感があり、人口減少、高齢化が進行中である。 (2)日本製鉄瀬戸内製鉄所呉地区が令和５年に閉鎖されることが予定されており、当該影響を受け、地域経済の低迷が窺える。
地域要因
(1)ＪＲ駅・桟橋・商業施設・観光施設との関係位置は良好であり、マンション・ホテルの立地性も認められ、発展的に推移している商業地域である。 (2)ＪＲ駅に徒歩圏内であり、大型商業施設や観光施設にも近接しており、利便性は優れる。駅周辺の再開発計画もあり、地価はやや上昇で推移。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	呉２２Ｋ５８ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	呉市
地域	広島県呉市宝町２番７
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	27万8,128 円／平米 91万9,491 円／坪
推定価格 平米 坪	27万8,128 円／平米 91万9,491 円／坪
標準価格 平米 坪	23万9,559 円／平米 79万1,982 円／坪
査定価格 平米 坪	24万 円／平米 79万3,440 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	呉２２Ｋ５８ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	呉市
地域	広島県呉市宝町２番７
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	38万3,438 円／平米 126万7,646 円／坪
推定価格 平米 坪	38万6,889 円／平米 127万9,055 円／坪
標準価格 平米 坪	23万2,925 円／平米 77万50 円／坪
査定価格 平米 坪	23万3,000 円／平米 77万298 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	36 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	呉２２Ｔ５８ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	呉市
地域	広島県呉市宝町２番７
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	23万3,870 円／平米 77万3,174 円／坪
推定価格 平米 坪	22万632 円／平米 72万9,409 円／坪
標準価格 平米 坪	22万6,057 円／平米 74万7,344 円／坪
査定価格 平米 坪	22万6,000 円／平米 74万7,156 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	36 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	10 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	呉２２Ｔ４５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	呉市
地域	広島県呉市宝町２番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	12万4,248 円／平米 41万764 円／坪
推定価格 平米 坪	14万6,174 円／平米 48万3,251 円／坪
標準価格 平米 坪	23万4,253 円／平米 77万4,440 円／坪
査定価格 平米 坪	23万4,000 円／平米 77万3,604 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	西
側道幅員2	1 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	呉２２Ｔ５８ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	呉市
地域	広島県呉市宝町２番７
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万3,703 円／平米 34万2,842 円／坪
推定価格 平米 坪	14万4,032 円／平米 47万6,170 円／坪
標準価格 平米 坪	22万8,986 円／平米 75万7,028 円／坪
査定価格 平米 坪	22万9,000 円／平米 75万7,074 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	36 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情