路線価 (2023) 広島県呉市仁方本町1-1423-5外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	広島県 呉市広島県呉市仁方本町１丁目１４２３番５外
価格時点	2023 年
駅名	仁方駅 から 350m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	3,040万 円 (557 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万177 円 1平米 5万4,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	3,030万 円 (557 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万9,846 円／坪 1平米 5万4,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、呉市の中央地区を除く幹線道路沿い及び背後の商業地・商住混在地と判定した。主たる需要者は同一需給圏内に地縁性をもつ個人事業者又は法人が予想される。クレアライン、東広島呉道路の開通等の影響による交通量変化、背後人口の減少等により商業地の需要は低迷している。市場での取引は、店舗の業種により規模はさまざまであり、中心となる価格帯は見いだせなかった。 (2) 同一需給圏は、市東部郊外の幹線沿いに所在する商業地域を中心に、その背後エリアに位置する商住混在地域一円を含む範囲と判定した。典型的な需要者は、同一需給圏に地縁的選好性を持つ中小の法人や個人の事業者が中心である。最寄り駅にも近く、地区の中心的な商業地域ではあったが、隣接商業地域への顧客流出が続くなかで、商業繁華性は低迷している。取引対象不動産の規模はさまざまで、需要の中心となる価格帯は把握できなかった。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は個人事業者等による自用の店舗兼住宅等から構成される商業地域である。よって自用の建物が大半を占めることから、賃貸市場が未成熟であり、元本果実の相関関係が希薄であるため収益価格は低位に試算された。一方、比準価格は実際の取引事例を価格判定の基礎としており、市場性を反映した実証的な価格である。よって、比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との均衡に留意し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 当地域は、幹線道路沿いの商業地域であり、収益価格は本来重視すべき価格である。しかし、当地域は自用物件が多く、事業用物件にかかる賃貸市場が未成熟で、収益価格の信頼性はやや劣る。一方、規範性の高い商業地等にかかる取引事例に基づき試算した比準価格は、実証的で説得力が高い。それゆえ、代表標準地からの検討を踏まえ、比準価格を標準とし、収益価格を参考に留め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	仁方駅北方
距離	350 m
土地の状態
土地面積	168.5 坪 (557 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	2 m
奥行	1 m
現況	建築中
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	金融機関等の事業所が見られる国道沿い商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	呉市広島県呉市仁方本町１丁目１４２３番５外
標準地の範囲
東	100 m
西	200 m
南	45 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	中低層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	18 m
面積	450 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	国道沿いに住宅、事業所等が混在する商業地域
街路	１５ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、仁方地区の国道沿いの商住混在地域であるが、空店舗も目立つようになり、商業地としては衰退傾向にある。 (2)国道沿いに存する商業地域であるが、地元経済の低迷等を受けて、繁華性は低調に推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中低層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 18万177 円 1平米 5万4,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 17万9,846 円 1平米 5万4,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 18万177円 1平米 5万4,500円
前年から次年への変動率 -2.5 ％
2022年	1坪 18万4,805円 1平米 5万5,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 17万9,846円 1平米 5万4,400円
前年から次年への変動率 -2.7 ％
2019年	1坪 18万4,805円 1平米 5万5,900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)呉市は製造業を中心とする産業都市で、原油高騰の影響で先行きの不透明感があり、人口減少、高齢化が進行中である。 (2)日本製鉄呉製鉄所の閉鎖方針と、新型コロナの影響などにより、回復過程にあった地域経済は転換点を迎えている。
地域要因
(1)幹線街路沿いの路線商業地域であるが、繁華性に乏しく、住宅地化が進んでいる。 (2)国道沿いに所在する商業地域であるが、背後人口の減少などから需要は低迷している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	呉２２Ｔ４５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	呉市
地域	広島県呉市仁方本町１丁目１４２３番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万4,075 円／平米 17万8,772 円／坪
推定価格 平米 坪	5万2,777 円／平米 17万4,481 円／坪
標準価格 平米 坪	5万5,496 円／平米 18万3,470 円／坪
査定価格 平米 坪	5万5,500 円／平米 18万3,483 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	駅前広場
接面道路
方位	北東
道路幅員	0 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	呉２３Ｋ４５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	呉市
地域	広島県呉市仁方本町１丁目１４２３番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万1,102 円／平米 10万2,823 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,114 円／平米 12万9,311 円／坪
標準価格 平米 坪	5万4,325 円／平米 17万9,598 円／坪
査定価格 平米 坪	5万4,300 円／平米 17万9,516 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	12 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	呉２２Ｔ４５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	呉市
地域	広島県呉市仁方本町１丁目１４２３番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万8,676 円／平米 9万4,803 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,718 円／平米 14万1,226 円／坪
標準価格 平米 坪	5万3,666 円／平米 17万7,420 円／坪
査定価格 平米 坪	5万3,700 円／平米 17万7,532 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	172 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	呉２２Ｔ９４ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	呉市
地域	広島県呉市仁方本町１丁目１４２３番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万5,812 円／平米 18万4,514 円／坪
推定価格 平米 坪	6万1,083 円／平米 20万1,940 円／坪
標準価格 平米 坪	5万5,079 円／平米 18万2,091 円／坪
査定価格 平米 坪	5万5,100 円／平米 18万2,161 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	呉２２Ｋ４５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	呉市
地域	広島県呉市仁方本町１丁目１４２３番５外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万3,049 円／平米 17万5,380 円／坪
推定価格 平米 坪	5万937 円／平米 16万8,398 円／坪
標準価格 平米 坪	5万4,073 円／平米 17万8,765 円／坪
査定価格 平米 坪	5万4,100 円／平米 17万8,855 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情