路線価 (2023) 広島県呉市東中央2-1-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	広島県 呉市広島県呉市東中央２丁目１番１
価格時点	2023 年
駅名	呉駅 から 1500m
路線価
1坪当たり	1坪 38万190 円
1平米当たり	1平米 11万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	2,630万 円 (179 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 48万5,982 円 1平米 14万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	2,630万 円 (179 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 48万5,982 円／坪 1平米 14万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、呉市中心市街地の平坦部を中心とする比較的広域な商業地域の圏域であると判定した。需要者の中心は、同一需給圏に地縁性をもつ個人事業主及び中小企業が大半を占めるものと認められる。画地規模によっては全国的なマンション業者及びスーパー等からの需要も見込まれる。これら需要者は事業採算性の観点から取引の意思決定を行うものと考えられる。需要の中心となる価格帯は坪４０万円から５０万円程度である。 (2) 同一需給圏は、呉市中心市街地近郊及び幹線道路沿道に形成される近隣商業及び路線商業的な特性をもつ商業地域の存する圏域。需要者は、地縁性を有する個人事業者や地元中小企業が中心で、規模によってはマンション開発業者等の需要も見込める。宅地供給自体が少ない幹線道路に面した商業地であり、画地規模等も取引によりさまざまであることから、中心となる価格帯は見出し難い状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、同一需給圏内の類似地域等に所在する実際の取引事例から試算したものであり、市場性を反映した実証的な価格であり信頼性は高い。一方、収益価格は対象標準地の収益性を反映した理論的な価格ではあるが、数多くの想定要素を含むことなどから、その説得力は相対的に低いものと言わざるを得ない。以上より、比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、周辺に所在する標準地等との価格バランスにも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は、店舗、事務所等が建ち並ぶ幹線道路に面した近隣商業地域であるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格はやや低位に試算された。自用の店舗事務所等が中心で、賃料収入による収益性を重視して価格判断がなされる要因に乏しいため、比準価格を採用し収益価格を参考として、周辺標準地との均衡等を十分に検討のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	呉駅北東方
距離	1500 m
土地の状態
土地面積	54.1 坪 (179 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、事務所等が建ち並ぶ近隣商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	35 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	呉市広島県呉市東中央２丁目１番１
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	50 m
北	15 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	15 m
面積	180 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	店舗、事業所、住宅等の混在する幹線沿いの商住混在地域
街路	３５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中心市街地外縁部の商業地域として既に熟成しているものと判断され、今後も現状のまま推移していくものと予測される。地価動向は強含みで推移するものと予測する。 (2)幹線沿いであるものの当地域は商業繁華性がやや乏しく今後も現環境を維持すると思われるが、生活利便性に優る地域であり、店舗・事業所併用住宅やマンション用地等としての需要が見込まれる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 48万5,982 円 1平米 14万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 48万5,982 円 1平米 14万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 48万5,982円 1平米 14万7,000円
前年から次年への変動率 2.1 ％
2022年	1坪 47万6,064円 1平米 14万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 48万5,982円 1平米 14万7,000円
前年から次年への変動率 2.1 ％
2019年	1坪 47万6,064円 1平米 14万4,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)呉市は製造業を中心とする産業都市で、原油高騰の影響で先行きの不透明感があり、人口減少、高齢化が進行中である。 (2)呉市の主要企業である日本製鉄呉製鉄所の操業が停止した。また三菱重工業呉工場は事業を縮小した。
地域要因
(1)個人商店は苦戦が続いているが、マンション及びスーパー等の敷地としては根強い需要が認められる。 (2)中心部には比較的近い幹線沿いであり、商業性は高くないものの、周辺は近隣商業地としての立地が継続している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	呉２２Ｔ５８ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	呉市
地域	広島県呉市東中央２丁目１番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万7,759 円／平米 32万3,191 円／坪
推定価格 平米 坪	13万9,656 円／平米 46万1,703 円／坪
標準価格 平米 坪	15万6 円／平米 49万5,920 円／坪
査定価格 平米 坪	15万 円／平米 49万5,900 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	呉２３Ｋ５８ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	呉市
地域	広島県呉市東中央２丁目１番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	13万711 円／平米 43万2,131 円／坪
推定価格 平米 坪	12万6,904 円／平米 41万9,545 円／坪
標準価格 平米 坪	14万1,951 円／平米 46万9,290 円／坪
査定価格 平米 坪	14万2,000 円／平米 46万9,452 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	呉２３Ｋ５８ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	呉市
地域	広島県呉市東中央２丁目１番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	15万3,157 円／平米 50万6,337 円／坪
推定価格 平米 坪	15万3,157 円／平米 50万6,337 円／坪
標準価格 平米 坪	14万7,408 円／平米 48万7,331 円／坪
査定価格 平米 坪	14万7,000 円／平米 48万5,982 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	呉２３Ｋ５８ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	呉市
地域	広島県呉市東中央２丁目１番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	13万9,326 円／平米 46万612 円／坪
推定価格 平米 坪	13万9,326 円／平米 46万612 円／坪
標準価格 平米 坪	14万8,694 円／平米 49万1,582 円／坪
査定価格 平米 坪	14万9,000 円／平米 49万2,594 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	36 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情