路線価 (2023) 広島県呉市警固屋4-228-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	広島県 呉市広島県呉市警固屋４丁目２２８番２
価格時点	2023 年
駅名	呉駅 から 5000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	3,820万 円 (576 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万9,188 円 1平米 6万6,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	3,820万 円 (576 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万9,518 円／坪 1平米 6万6,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、呉市街地外縁部における近隣商業地域及びその周囲の商住混在地域一帯と判定される。需要者は、地縁的選好性を持つ法人又は個人事業者が大半であり、同一需給圏外からの参入者は数少ない。周辺のバイパス沿いには、郊外型商業施設が立地し集客力を高めるなか、近隣地域における商業性は一層の衰退傾向にあり、土地需要は低迷を続けている。したがって、民間取引は限定的であって、需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。 (2) 同一需給圏は、呉市街地周辺部に所在する商住混在地域一円。需要者の中心は、地縁性を有する中小法人あるいは個人事業者等である。バイパス開通等により、動線が変更した影響を受け、近隣地域周辺では交通量が減少している。商業性が低下し、空き店舗が増えつつある。但し、周辺には生活利便施設が存することから、古い店舗が取り壊され、住宅地へと移行する動きもみられる。規模や目的により取引が様々なため、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、同一需給圏内の類似地域等に所在する３事例を採用して十分な手順を尽くし試算したものであり、市場性を反映するものとして説得力は高いと判断される。一方、収益価格は標準地の収益性を理論的に反映させた価格であるが、想定要素も多くその説得力は低いと判断される。よって、収益価格は参考にとどめるとともに、代表標準地を規準とした価格との均衡性にも留意の上、市場実態を反映した比準価格を採用して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は呉市街地外縁部に所在する商業地に係る取引事例を中心に求められており、各補修正、要因比較も適切であり実証性の高い価格が得られた。一方、当該地域は、自用の店舗を主体とする地域であり、投資採算性を担保する賃料の確保が難しいことなどから、収益価格は低位に求められたものと認められる。したがって、比準価格を中心に収益価格を参考に留め、代表標準地価格との均衡及び直近の地域動向等に充分留意のうえ鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	呉駅南西方
距離	5000 m
土地の状態
土地面積	174.2 坪 (576 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、金融機関及び医院等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	呉市広島県呉市警固屋４丁目２２８番２
標準地の範囲
東	30 m
西	10 m
南	60 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	18 m
面積	250 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)音戸方面へ続く旧道沿線の近隣商業地域であり、発展的な要因も見られないことから、地域的特性は衰退傾向で推移するものと予測される。動線は国道バイパスへ完全に移行し、需要は弱く地価水準はマイナス傾向にある。 (2)店舗や病院、金融機関等の見られる幹線沿いの近隣商業地域である。警固屋音戸バイパスの開通により、動線が変更し、交通量が減少している。商業性の低下がみられるが、当面は静態的に推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 21万9,188 円 1平米 6万6,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 21万9,518 円 1平米 6万6,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 21万9,188円 1平米 6万6,300円
前年から次年への変動率 -1.6 ％
2022年	1坪 22万2,824円 1平米 6万7,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 21万9,518円 1平米 6万6,400円
前年から次年への変動率 -1.5 ％
2019年	1坪 22万2,824円 1平米 6万7,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍の終息も見通せない中、基幹産業の一つである製鉄所の全面閉鎖まで１年を切り、市の全般的な景気動向は不透明感を強めている。 (2)日本製鉄瀬戸内製鉄所呉地区が令和５年に閉鎖されることが予定されている。当該影響を受け、地域経済は低迷しており、不動産需要は弱い。
地域要因
(1)国道バイパスの開通以降、近隣地域の幹線性及び商業性等は低下の一途にあり、住宅地への移行も見受けられている。 (2)バイパス沿いに集客力のある店舗が存するため、近隣地域の商業繁華性は低迷しており、不動産需要は弱含み。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	呉２１Ｔ９４ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	呉市
地域	広島県呉市警固屋４丁目２２８番２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万8,482 円／平米 19万3,341 円／坪
推定価格 平米 坪	6万3,291 円／平米 20万9,240 円／坪
標準価格 平米 坪	6万1,448 円／平米 20万3,147 円／坪
査定価格 平米 坪	6万800 円／平米 20万1,005 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	呉２３Ｋ９４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	呉市
地域	広島県呉市警固屋４丁目２２８番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万8,600 円／平米 16万672 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,260 円／平米 15万9,548 円／坪
標準価格 平米 坪	7万44 円／平米 23万1,565 円／坪
査定価格 平米 坪	6万9,300 円／平米 22万9,106 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	2.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	呉２３Ｋ９４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	呉市
地域	広島県呉市警固屋４丁目２２８番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万7,512 円／平米 12万4,015 円／坪
推定価格 平米 坪	5万3,535 円／平米 17万6,987 円／坪
標準価格 平米 坪	6万9,436 円／平米 22万9,555 円／坪
査定価格 平米 坪	6万8,700 円／平米 22万7,122 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害特別警戒区域（土砂災警特別区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情