路線価 (2023) 広島県三原市沼田西町小原字袖掛10200-74 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	広島県 三原市広島県三原市沼田西町小原字袖掛１０２００番７４
価格時点	2023 年
駅名	本郷駅 から 2500m
路線価
倍率方式	1.2 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	4億200万 円 (25907 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万1,243 円 1平米 1万5,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	4億200万 円 (25907 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万1,243 円／坪 1平米 1万5,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、広島県東部に位置する工業地域一円である。主な需要者は、県内の製造業者や物流業者のほか、全国に事業所等を展開する大手企業等である。物流業界や半導体・電子部品業界等の活性化を背景に、交通アクセスの良い工業団地への需要は高く、国道２号や高速道路ＩＣに近接した当団地も一定の競争力が認められる。取引される価格帯は、規模等によってまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出し難い状況にある。 (2) 同一需給圏は、県東部に所在する工業地域一円と判定した。需要の中心は中四国を拠点とする製造業のほか近年は物流業者等による工場・倉庫としての利用も一部認められる。高台に所在し災害リスクが少なく、国道及びＩＣへのアクセスも比較的優れている等、一定の需要は見込まれる。土地の中心価格帯は、規模、形状等の個別性や購入層の業種、用途等により価格の幅は広く、把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、同一需給圏内から収集した取引事例に比準して求めたものであるが、客観的かつ市場の実態を反映した実証的な価格である。なお、収益価格は、後述のとおり賃貸市場が未発達であり、適正な純収益の査定が不可能であるため試算できなかった。よって本件は、比準価格を中心に、規準価格との均衡及び最近の地価動向等にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 類似した取引事例から適正に補修正を施し試算した比準価格は、自用の工場としての市場性が反映された価格として相応の規範性が認められる。なお、工場の賃貸借は個別性が強すぎる故、賃貸市場が形成され得ず、収益価格の試算、検証は適用外とした。従って本件では、当該工業地域の特性を表す比準価格を重視し、一般的要因の動向、市場の需給動向及び代表標準地から求めた比準価格との均衡も考慮し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	本郷駅南東方
距離	2500 m
土地の状態
土地面積	7836.4 坪 (25907 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	倉庫
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	工場、倉庫等の建ち並ぶ工業団地
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	三原市広島県三原市沼田西町小原字袖掛１０２００番７４
標準地の範囲
東	300 m
西	500 m
南	400 m
北	600 m
標準的使用
標準的使用	工場・倉庫用地
画地の形状等
間口	125 m
奥行き	200 m
面積	25000 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	９ｍ市道　　　　　　　　角地
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は、三原市郊外の高台に位置する工業団地である。近時は、物流業界や半導体・電子部品業界等の活性化を背景に需要が伸びており、今後も熟成度を高めていくものと予測される。 (2)内陸型高台に所在する工業団地であり、ＩＣ等へのアクセスも比較的優れる。近年は流通業務拠点としての需要も認められる等、今後も地価は上昇傾向が続くと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	工場・倉庫用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 5万1,243 円 1平米 1万5,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5万1,243 円 1平米 1万5,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 5万1,243円 1平米 1万5,500円
前年から次年への変動率 1.3 ％
2022年	1坪 5万582円 1平米 1万5,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5万1,243円 1平米 1万5,500円
前年から次年への変動率 1.3 ％
2019年	1坪 5万582円 1平米 1万5,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)物流業界や半導体・電子部品業界等の活性化を背景に、臨高速型の工業団地に対する需要は増加傾向にある。 (2)インターネット通販の普及に伴う大規模物流拠点の需要は旺盛であるが、中小規模については今後集約ニーズから淘汰されつつある。
地域要因
(1)特段の地域的な変動要因はないが、上記一般的要因を背景に、需要は堅調と思料される。 (2)内陸型工業団地として特に変動要因は見られない。物流拠点としての需要も認められる等地価は上昇傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	三原２３Ｋ５６ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	三原市
地域	広島県三原市沼田西町小原字袖掛１０２００番７４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	8,868 円／平米 2万9,318 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,132 円／平米 4万3,414 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,991 円／平米 4万9,560 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,000 円／平米 4万9,590 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	15.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	11.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	航空法高さ制限
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	三原２２Ｔ５６ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	三原市
地域	広島県三原市沼田西町小原字袖掛１０２００番７４
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万2,151 円／平米 4万171 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,992 円／平米 4万2,952 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,922 円／平米 5万2,638 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,900 円／平米 5万2,565 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	尾道２２Ｔ８４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	尾道市
地域	広島県三原市沼田西町小原字袖掛１０２００番７４
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万9,942 円／平米 9万8,988 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,942 円／平米 9万8,988 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,308 円／平米 5万3,914 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,300 円／平米 5万3,888 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情