路線価 (2023) 広島県尾道市御調町市字河原169-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	広島県 尾道市広島県尾道市御調町市字河原１６９番１
価格時点	2023 年
駅名	下川辺駅 から 8100m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	253万 円 (119 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万418 円 1平米 2万1,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	252万 円 (119 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万87 円／坪 1平米 2万1,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は尾道市北部の御調町及びその周辺の住宅地域である。需要者は圏内に地縁関係がある個人等であり圏外からの転入者は少ない。利便性に欠け拠点施設が減少する中、尾道市内中心部や福山市街へのストロー現象が見られ、過疎化【令和４年１１月末人口６２８２人年間でマイナス１．８％】が進んでいる。このため新規の住宅建設が少なく宅地需要は減少している。取引件数が少なく取引される価格もばらばらで需要の中心となる価格帯は把握できない。 (2) 同一需給圏は、尾道市御調町の中心部及びその周辺一円である。需要者は、地縁者が殆どであり、圏外からの転入者は稀である。市の中心市街地から遠く通勤通学の便が劣るほか、生活利便施設も少ないため、近年は圏外への人口流出や少子高齢化が進んでおり、不動産市況は引き続き低迷している。取引が少ないため、需要の中心となる価格帯は見出し難い状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 収益物件たるアパートの新築はなく古くからの自己使用の戸建住宅がほとんどの地域であるのでアパート建築を想定しても充分な入居者は見込めないので合理性が無い。このため収益還元法は適用できなかった。自用目的取引事例から適切に比較して求めた比準価格について、代表標準地との均衡検討結果を考慮し、単価と総額について再検討のうえ価格形要因の変動状況をふまえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は、取引が極めて少ないため周辺から収集した取引事例に比準して求めたものであるが、客観的かつ市場の実態を反映した実証的な価格である。なお、収益価格は、後述のとおり賃貸市場が未発達であり、適正な純収益の査定が不可能であるため試算できなかった。よって本件は、比準価格を中心に、規準価格との均衡及び最近の地価動向等にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	下川辺駅南西方
距離	8100 m
土地の状態
土地面積	36 坪 (119 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模一般住宅が見られる国道背後の住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	240 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	尾道市広島県尾道市御調町市字河原１６９番１
標準地の範囲
東	50 m
西	30 m
南	50 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	10 m
面積	120 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	街路整備が待たれる既存住宅地域
街路	基準方位　北４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	240 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)古くからの住宅が残り新築住宅は見られず、新規転入者は少ない。今後も現状で推移するが地価は過疎化を反映し下落するものと予測される。 (2)近隣地域は、御調町地区の中心部の一角を形成しており、古くからの一般住宅が建ち並ぶ地域である。人口流出や少子高齢化等により需要は少なく、今後も現状程度での利用が継続されるものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万418 円 1平米 2万1,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万87 円 1平米 2万1,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万418円 1平米 2万1,300円
前年から次年への変動率 -3.2 ％
2022年	1坪 7万2,732円 1平米 2万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万87円 1平米 2万1,200円
前年から次年への変動率 -3.6 ％
2019年	1坪 7万2,732円 1平米 2万2,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)造船業、自動車関連や流通業が持ち直し令和４年後半は観光客が増加し市内中心部の需要は回復傾向、縁辺部では人口減，高齢化で宅地需給は弱い。 (2)客足が戻りつつある中心商業地等では市況の改善が見られるが、周辺部では利便性の良し悪しが市況を左右する傾向にある。
地域要因
(1)特段の変動はないが、過疎化が続く市北部郊外、街路が未整備のため人気がなく買手が少ないので地価は下落している。 (2)特段の変動要因はない中で、過疎化等の影響により、周辺を含めて引き続き衰退傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない (2)個別的要因に変動はない

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	尾道２２Ｋ３７ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	尾道市
地域	広島県尾道市御調町市字河原１６９番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万935 円／平米 6万9,211 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,384 円／平米 7万7,308 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,375 円／平米 7万666 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,400 円／平米 7万748 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	尾道２２Ｋ３７ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	尾道市
地域	広島県尾道市御調町市字河原１６９番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万5,175 円／平米 5万169 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,873 円／平米 4万5,864 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,180 円／平米 7万21 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,200 円／平米 7万87 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	尾道２１Ｔ３７ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	尾道市
地域	広島県尾道市御調町市字河原１６９番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万4,744 円／平米 4万8,744 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,738 円／平米 7万1,866 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,786 円／平米 8万5,249 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,800 円／平米 8万5,295 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	尾道２２Ｔ３７ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	尾道市
地域	広島県尾道市御調町市字河原１６９番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万4,900 円／平米 4万9,259 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,150 円／平米 6万4 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,530 円／平米 7万1,178 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,500 円／平米 7万1,079 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	2 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情