路線価 (2023) 広島県尾道市高須町字西新涯5633-24 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	広島県 尾道市広島県尾道市高須町字西新涯５６３３番２４
価格時点	2023 年
駅名	東尾道駅 から 1000m
路線価
1坪当たり	1坪 15万5,382 円
1平米当たり	1平米 4万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	957万 円 (160 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万7,699 円 1平米 5万9,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月13日
鑑定評価額 総額	957万 円 (160 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万7,699 円／坪 1平米 5万9,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、尾道市東部の平野部に位置する高須町等の住宅地域一円。需要の中心はエンドユーザー等が中心で外部転入も見込める。街路・街区が整然とした地域内にあって、国道背後に位置し、利便性等に優れる立地の為、同一需給圏内では宅地需要の競争力を有している。その為、周辺地域は宅地の細分化も多い。中心価格帯は住宅利用の場合、土地で１，０００万円程度である。 (2) 同一需給圏は、高須町を中心とした尾道市東部の平坦地に存する住宅地域である。中心となる需要者は、尾道市内や福山市東部地区への通勤を目的とした給与所得者等である。尾道市内では数少ない平坦地で、交通や生活の利便性に優れ、市況は上昇基調にある。需要の中心的な価格帯は、土地で１，０００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は国道背後の利便性を有する立地条件である。比準価格は、同一需給圏内の代替競争不動産より試算され、市場性を反映した規範力を有する価格である。周辺地域はアパート等の収益物件も混在している為、収益価格を試算したが、賃料水準や建築費等の要因から投資採算性は低く、結果として低位に試算された為、参考に留めた。よって、比準価格を標準とし、一般的要因の動向等及び代表標準地との比較検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は、高須町とその周辺地域の類似性を有する取引事例に比準して求めたもので、客観的かつ市場の実態を反映した実証的な価格である。収益価格は、賃貸市場の熟成度が低く、土地建物に見合う適正な純収益を求めることができないため、比準価格に比して相当低位に試算された。よって本件は、比準価格を中心に、収益価格を参考に留め、代表標準地から検討した価格と間近の市場の需給動向にも留意して上記のとおり決定した。
交通
交通施設	東尾道駅南方
距離	1000 m
土地の状態
土地面積	48.4 坪 (160 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模住宅、アパート等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	尾道市広島県尾道市高須町字西新涯５６３３番２４
標準地の範囲
東	120 m
西	50 m
南	50 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	16 m
面積	160 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)国道背後の利便施設等へのアクセスに優れる立地で、熟成した住宅地域内に位置し、一定層の需要も見込まれ、地価はやや強含みである。 (2)近隣地域は、幹線道路背後にひろがる、流通工業地域に隣接する住宅地域である。特段の変動要因はなく、今後は混在住宅地域として成熟していくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 19万7,699 円 1平米 5万9,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 19万7,699 円 1平米 5万9,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 19万7,699円 1平米 5万9,800円
前年から次年への変動率 1 ％
2022年	1坪 19万5,715円 1平米 5万9,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 19万7,699円 1平米 5万9,800円
前年から次年への変動率 1 ％
2019年	1坪 19万5,715円 1平米 5万9,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)ウィズコロナの状況下において金融環境が良好で不動産市場は堅調であるが、地域や個別性による需要者の二極化傾向は依然続いている。 (2)景気は緩やかに持ち直してきているが、新型コロナや供給制約等が地域の経済情勢に与える影響を引き続き注視していく必要がある。
地域要因
(1)利便性等に優れる立地で、周辺地域は多用途の利用が見られており、地域競争力を有している。 (2)特段の変動要因はないものの、各種利便性の高さから一定の需要があり、地価は上昇傾向で推移すると思われる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	尾道２３Ｋ８４ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	尾道市
地域	広島県尾道市高須町字西新涯５６３３番２４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万1,339 円／平米 16万9,727 円／坪
推定価格 平米 坪	5万4,041 円／平米 17万8,660 円／坪
標準価格 平米 坪	6万449 円／平米 19万9,844 円／坪
査定価格 平米 坪	6万400 円／平米 19万9,682 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	尾道２２Ｔ８４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	尾道市
地域	広島県尾道市高須町字西新涯５６３３番２４
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万174 円／平米 9万9,755 円／坪
推定価格 平米 坪	4万232 円／平米 13万3,007 円／坪
標準価格 平米 坪	5万8,562 円／平米 19万3,606 円／坪
査定価格 平米 坪	5万8,600 円／平米 19万3,732 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	尾道２２Ｋ８４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	尾道市
地域	広島県尾道市高須町字西新涯５６３３番２４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万3,407 円／平米 20万9,624 円／坪
推定価格 平米 坪	6万5,415 円／平米 21万6,262 円／坪
標準価格 平米 坪	6万14 円／平米 19万8,406 円／坪
査定価格 平米 坪	6万 円／平米 19万8,360 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北西
側道幅員1	6 m
側道方位2	北東
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	尾道２３Ｋ８４ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	尾道市
地域	広島県尾道市高須町字西新涯５６３３番２４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	10万 円／平米 33万600 円／坪
推定価格 平米 坪	7万7,308 円／平米 25万5,580 円／坪
標準価格 平米 坪	5万9,605 円／平米 19万7,054 円／坪
査定価格 平米 坪	5万9,600 円／平米 19万7,038 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	尾道２２Ｋ８４ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	尾道市
地域	広島県尾道市高須町字西新涯５６３３番２４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万9,623 円／平米 26万3,234 円／坪
推定価格 平米 坪	8万419 円／平米 26万5,865 円／坪
標準価格 平米 坪	5万9,614 円／平米 19万7,084 円／坪
査定価格 平米 坪	5万9,600 円／平米 19万7,038 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情