路線価 (2023) 広島県尾道市栗原西1-670-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	広島県 尾道市広島県尾道市栗原西１丁目６７０番１外
価格時点	2023 年
駅名	尾道駅 から 1000m
路線価
1坪当たり	1坪 17万8,524 円
1平米当たり	1平米 5万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	3,450万 円 (507 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 22万4,808 円 1平米 6万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	3,450万 円 (507 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 22万4,808 円／坪 1平米 6万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は、尾道市中心部市街地及びその背後の既存の住宅地域一円と判定した。需要者は地元周辺の建設不動産業者が多く、完成宅地を販売する形態が多い。利便性は高く供給不足感が強いが、個性の強い特殊な土地も多く用途の純化も得がたい。従って、土地の中心価格帯は見いだせない。 (2) 同一需給圏はＪＲ尾道駅北側の栗原地区を中心とした生活利便性の高い住宅地域と判断される。主たる需要者は、市内に勤務地を有する個人を中心に地元事業者等も想定される。国道１８４号沿いに複数のスーパー等があり、生活利便性が高い地域性から、マンション用地としての需要もみられる。取引の中心となる価格帯は画地条件、街路条件等によりばらつきが大きく、把握が困難な状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は街路、街区が未整備で古家付の供給が多いことも特徴の一つである。比準価格は類似地域内の事例選択により適正に求められ信頼性、規範性は高い。一方、収益価格は投資効率に見合った賃料が得られず、比準価格との乖離率は大きく試算された。以上より、比準価格を標準とし、収益価格を参考とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (2) 当該標準地の存する地域では、賃料水準が低いため、投資採算性に見合った賃貸経営は困難であり、共同住宅を想定した収益価格は低位に試算された。取引の中心は自用目的によるものであり、周辺の実際の取引価格を基礎とした比準価格は実勢を反映したもので、規範性は高い。以上より、主たる需要者の観点から説得力を有する比準価格を標準に、収益価格は参考とし、周辺不動産市場の動向や代表標準地等からの検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	尾道駅北西方
距離	1000 m
土地の状態
土地面積	153.4 坪 (507 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	空地
構造	その他（1～6以外、及び田、畑） その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	工場、店舗、一般住宅等が混在する地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	尾道市広島県尾道市栗原西１丁目６７０番１外
標準地の範囲
東	40 m
西	50 m
南	60 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	25 m
面積	500 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)国道１８４号背後に、一般住宅の他、アパート、事務所等が混在する地域である。近隣での中規模量販店の建替え、マンション新築、民間投資も見られ需給はコロナ禍においても概ね均衡状態にて安定すると予測される。 (2)一般住宅を中心に店舗、事業所等もみられる混在地域である。一部で店舗の建て替え等もみられるが、ほぼ熟成しており、大きな変動要因は認められない。今後も地価は安定的に推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 22万4,808 円 1平米 6万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 22万4,808 円 1平米 6万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 22万4,808円 1平米 6万8,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 22万4,808円 1平米 6万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 22万4,808円 1平米 6万8,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 22万4,808円 1平米 6万8,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)円安インフレ下での、金融緩和の継続、人口減少と空家増加、住宅建材等の値上がり、新型コロナの長引く影響から地価は二極化傾向を強め推移。 (2)観光客が戻り始めており地域経済も回復傾向にあって、市の中心部での需要はみられるが、周辺部地域への波及効果は限定的である。
地域要因
(1)新型コロナ禍にあって金融緩和のもと、需要は底堅く地価は均衡状態にある。 (2)地域要因について特段の変動は認められない。交通接近性、生活利便性の高さから一定の需要が認められ、地価は安定的である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	尾道２２Ｔ９８ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	尾道市
地域	広島県尾道市栗原西１丁目６７０番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万7,108 円／平米 18万8,799 円／坪
推定価格 平米 坪	5万7,108 円／平米 18万8,799 円／坪
標準価格 平米 坪	6万8,229 円／平米 22万5,565 円／坪
査定価格 平米 坪	6万8,200 円／平米 22万5,469 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	尾道２２Ｋ２７ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	尾道市
地域	広島県尾道市栗原西１丁目６７０番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万9,945 円／平米 13万2,058 円／坪
推定価格 平米 坪	5万502 円／平米 16万6,960 円／坪
標準価格 平米 坪	6万8,617 円／平米 22万6,848 円／坪
査定価格 平米 坪	6万8,600 円／平米 22万6,792 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	2.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	尾道２３Ｋ２７ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	尾道市
地域	広島県尾道市栗原西１丁目６７０番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万9,370 円／平米 19万6,277 円／坪
推定価格 平米 坪	8万630 円／平米 26万6,563 円／坪
標準価格 平米 坪	6万7,304 円／平米 22万2,507 円／坪
査定価格 平米 坪	6万7,300 円／平米 22万2,494 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	尾道２２Ｋ２７ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	尾道市
地域	広島県尾道市栗原西１丁目６７０番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万5,737 円／平米 18万4,267 円／坪
推定価格 平米 坪	8万549 円／平米 26万6,295 円／坪
標準価格 平米 坪	6万7,461 円／平米 22万3,026 円／坪
査定価格 平米 坪	6万7,500 円／平米 22万3,155 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	9.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	2.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	尾道２２Ｋ２７ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	尾道市
地域	広島県尾道市栗原西１丁目６７０番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万9,216 円／平米 6万3,528 円／坪
推定価格 平米 坪	7万4,467 円／平米 24万6,188 円／坪
標準価格 平米 坪	6万7,882 円／平米 22万4,418 円／坪
査定価格 平米 坪	6万7,900 円／平米 22万4,477 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情