路線価 (2023) 広島県尾道市西御所町2-251外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	広島県 尾道市広島県尾道市西御所町２番２５１外
価格時点	2023 年
駅名	尾道駅 から 350m
路線価
1坪当たり	1坪 31万4,070 円
1平米当たり	1平米 9万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,650万 円 (223 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 39万3,414 円 1平米 11万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,650万 円 (223 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 39万3,414 円／坪 1平米 11万9,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は尾道市中心部の商業地域。主たる需要者は地縁関係がある事業主である。圏外からの参入は少ない。新型コロナ対策の行動規制が緩和される中、尾道市内への観光客数は回復傾向にあって観光客の増加に対応したホテル等の宿泊施設や飲食店舗等の需要が高まるものと考えられる。現在のところ売物件が少なく取引件数が少ないことや、数少ない事例の取引される規模、目的が様々で需要の中心となる価格帯を把握できない。 (2) 同一需給圏は、尾道市及び周辺市の中心市街地における商業地域一円で、なかでもＪＲ尾道駅周辺が主体。需要者は地縁をもつ地場の企業や個人であり、圏域外からの参入もある。コロナ禍により減少した観光客数も外国人旅行者の受入れ再開や行動制限の緩和により回復期待が高まっており、瀬戸内観光の重要拠点として駅周辺の土地需要は底堅さがある。規模等による振幅の大きさから取引の中心となる価格帯は把握困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺の類似地域での自用目的の取引事例から求めた比準価格は直近の市場実態を反映しており説得力がある。収益価格は本件対象標準地の現況利用と最有効使用の賃貸建物建設を想定して土地価格を試算しており理論的であるが、想定要素が多く説得力には限界があり比準価格より劣る。よって比準価格を基準に収益価格を考慮のうえ価格形成要因の変動状況を考慮しつつ単価と総額について再検討した結果、上記の鑑定評価額を決定した。 (2) 収集された取引情報は限定されるが、同一需給圏にあって価格牽連性が認められる取引事例に基づく比準価格は、実証性から説得力が高い。収益価格は現実的な想定を行って求めたが、賃貸市場がやや未成熟で地価に見合う賃料水準が形成されていないこと等により低位に求められたものと考える。以上より、収益価格を参考に留め、比準価格を重視し、前年価格との関連を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	尾道駅南西方
距離	350 m
土地の状態
土地面積	67.5 坪 (223 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	旅館
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	9F
地下階数	B1
周辺の利用状況	ホテル、営業所等が建ち並ぶ駅に近い商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	尾道市広島県尾道市西御所町２番２５１外
標準地の範囲
東	30 m
西	70 m
南	30 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗・事務所兼共同住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	19 m
面積	230 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)新型コロナ感染症に伴う観光客数の減少が行動制限の緩和に伴い回復する傾向が見られる。尾道駅ビルや「ＯＭＮＯＭＩＣＨＩーＵ２」や千光寺公園への顧客が増加し、今後の土地需要は堅調に推移するものと予測される。 (2)観光客数の回復途上にあって商業活動の活性化にはいまだ時間を要するとみられるが、全国的な知名度の観光都市の玄関口にあり、発展的に推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層の店舗・事務所兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 39万3,414 円 1平米 11万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 39万3,414 円 1平米 11万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 39万3,414円 1平米 11万9,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 39万3,414円 1平米 11万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 39万3,414円 1平米 11万9,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 39万3,414円 1平米 11万9,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)造船業、自動車関連や流通業が持ち直し令和４年後半は観光客が増加し市内中心部の需要は回復傾向、縁辺部では人口減，高齢化で宅地需給は弱い。 (2)市内中心近郊の急傾斜の住宅地域で人口減少・高齢化率の高止りが顕著となり空洞化が懸念される。土地取引数は減少、新設住宅着工は横ばい圏内。
地域要因
(1)ＪＲ尾道駅舎店舗への後継テナントが入居し、駅前から海岸通りやアーケード街への顧客の流れが行動制限解除後は回復傾向にある。 (2)新常態への移行により観光客数や商店街への人通りは回復傾向が看取されるが、コロナ禍による不透明感は強く様子見の状況が続いている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	尾道２１Ｔ１４ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	尾道市
地域	広島県尾道市西御所町２番２５１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万7,148 円／平米 35万4,231 円／坪
推定価格 平米 坪	10万8,436 円／平米 35万8,489 円／坪
標準価格 平米 坪	11万7,737 円／平米 38万9,239 円／坪
査定価格 平米 坪	11万8,000 円／平米 39万108 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	5.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	尾道２１Ｔ１４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	尾道市
地域	広島県尾道市西御所町２番２５１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	13万4,721 円／平米 44万5,388 円／坪
推定価格 平米 坪	13万7,011 円／平米 45万2,958 円／坪
標準価格 平米 坪	11万8,933 円／平米 39万3,192 円／坪
査定価格 平米 坪	11万9,000 円／平米 39万3,414 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	尾道２１Ｔ１４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	尾道市
地域	広島県尾道市西御所町２番２５１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万1,172 円／平米 36万7,535 円／坪
推定価格 平米 坪	10万6,196 円／平米 35万1,084 円／坪
標準価格 平米 坪	11万9,054 円／平米 39万3,593 円／坪
査定価格 平米 坪	11万9,000 円／平米 39万3,414 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	尾道２２Ｋ１４ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	尾道市
地域	広島県尾道市西御所町２番２５１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万9,379 円／平米 29万5,487 円／坪
推定価格 平米 坪	8万7,729 円／平米 29万32 円／坪
標準価格 平米 坪	11万2,473 円／平米 37万1,836 円／坪
査定価格 平米 坪	11万2,000 円／平米 37万272 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	10 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情