路線価 (2023) 広島県尾道市栗原西1-515-15 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	広島県 尾道市広島県尾道市栗原西１丁目５１５番１５
価格時点	2023 年
駅名	尾道駅 から 470m
路線価
1坪当たり	1坪 25万4,562 円
1平米当たり	1平米 7万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	594万 円 (62 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 31万6,715 円 1平米 9万5,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	594万 円 (62 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 31万6,715 円／坪 1平米 9万5,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は尾道市中心部の商業地域である。需要者の中心は地縁関係がある個人、法人の事業者、県内外の広域的に事業展開する法人が参入する例もあるが小規模画地については地元業者が中心となる。これらの需要者はいずれも収益性を考慮して物件を選択しているが商業収益性が低下しつつある在来の商店街の小規模地については自用の住宅目的で取引される傾向もみられる。取引される価格が規模や目的でさまざまで需要の中心となる価格帯は把握できない。 (2) 同一需給圏は、尾道市中心市街地付近に形成された近隣商業地域等である。需要者の中心は、地縁関係がある個人事業者や地元法人等である。大型店舗への顧客流出等により商況は今一つで、商業性の低下は否めないが、利便性が良好であるため一般住宅のほか規模の纏まった画地については分譲マンション立地のポテンシャルも認められる。規模や目的等によって取引価格はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 住居系の利用方法が多くなっているので低層の店舗兼住宅建設を想定して収益還元法を適用し収益価格を求めたが低位に求められた。標準地の規模では自用目的取引となる傾向が強い地域にあるため、自用目的取引事例から求めた比準価格の説得力が優る。比準価格を基本に収益価格を考慮し代表標準地との均衡を重視し単価と総額との関連性について再検討を行って価格形成要因の変動状況を勘案し鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、栗原地区周辺の商業性を有する地域を中心とした類似の取引事例に比準して求めたもので、客観的かつ市場の実態を反映しており、規範性は高いと判断される。収益価格は、自用の建物が多く、賃貸市場が低調であるため、比準価格に比して低位に試算されたので参考にとどめる。よって本件は、比準価格を中心に、規準価格との均衡及び最近の地価動向等にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	尾道駅北方
距離	470 m
土地の状態
土地面積	18.8 坪 (62 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	日用品店舗等が建ち並ぶ既成商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	尾道市広島県尾道市栗原西１丁目５１５番１５
標準地の範囲
東	20 m
西	20 m
南	30 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼住宅地
画地の形状等
間口	5 m
奥行き	12 m
面積	60 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	７．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)大規模店「イオンスタイル尾道」やホームセンター等の量販店は盛況であるが、既存の商店街での新規出店は見られず繁華性は低い。当面は現在の標準的使用が維持されて地価は横這い状況で推移すると予測する。 (2)近隣地域は、古くからの商店街で、周辺ではスーパーの出店やマンション建設も見られるが、標準的使用に変更はなく、今後も現状程度の利用が続けられていくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 31万6,715 円 1平米 9万5,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 31万6,715 円 1平米 9万5,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 31万6,715円 1平米 9万5,800円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 31万6,715円 1平米 9万5,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 31万6,715円 1平米 9万5,800円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 31万6,715円 1平米 9万5,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)造船業、自動車関連や流通業が持ち直し令和４年後半は観光客が増加し市内中心部の需要は回復傾向、縁辺部では人口減，高齢化で宅地需給は弱い。 (2)客足が戻りつつある中心商業地等では市況の改善が見られるが、周辺部では利便性の良し悪しが市況を左右する傾向にある。
地域要因
(1)周辺にマンション建設やスーパーストアが見られるが、観光客の流入もなく在来の商店街は静態的で変化が少ない。 (2)大型店舗への顧客流出等により商況は今一つで、商業性の低下は否めず、需給は静態的である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	尾道２３Ｋ２７ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	尾道市
地域	広島県尾道市栗原西１丁目５１５番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万9,370 円／平米 19万6,277 円／坪
推定価格 平米 坪	8万630 円／平米 26万6,563 円／坪
標準価格 平米 坪	9万5,760 円／平米 31万6,583 円／坪
査定価格 平米 坪	9万5,800 円／平米 31万6,715 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	尾道２２Ｔ１４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	尾道市
地域	広島県尾道市栗原西１丁目５１５番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万144 円／平米 26万4,956 円／坪
推定価格 平米 坪	9万4,287 円／平米 31万1,713 円／坪
標準価格 平米 坪	9万6,211 円／平米 31万8,074 円／坪
査定価格 平米 坪	9万6,200 円／平米 31万8,037 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	尾道２１Ｔ１４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	尾道市
地域	広島県尾道市栗原西１丁目５１５番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万9,214 円／平米 22万8,821 円／坪
推定価格 平米 坪	6万2,418 円／平米 20万6,354 円／坪
標準価格 平米 坪	9万5,440 円／平米 31万5,525 円／坪
査定価格 平米 坪	9万5,400 円／平米 31万5,392 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	252 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	尾道２３Ｋ１４ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	尾道市
地域	広島県尾道市栗原西１丁目５１５番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万6,706 円／平米 22万530 円／坪
推定価格 平米 坪	7万8,019 円／平米 25万7,931 円／坪
標準価格 平米 坪	9万5,846 円／平米 31万6,867 円／坪
査定価格 平米 坪	9万5,800 円／平米 31万6,715 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情