路線価 (2023) 広島県福山市新市町大字戸手2272-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	広島県 福山市広島県福山市新市町大字戸手２２７２番１
価格時点	2023 年
駅名	戸手駅 から 450m
路線価
1坪当たり	1坪 9万2,568 円
1平米当たり	1平米 2万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	1,120万 円 (320 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万5,379 円 1平米 3万4,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,120万 円 (320 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万5,710 円／坪 1平米 3万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、新市町及び隣接町を中心とする市北部の既存住宅地域一帯と判定した。需要層は周辺居住者及び地縁性を有する個人が中心で、一部隣接する府中市からの流入も認められる。近年は神辺町及び駅家町の新規分譲地への需要が底堅く、既存の一般住宅地域に対する需給動向及び地価はやや弱含みで推移している。需要の中心となる価格帯は土地で１，０００万円～１，２００万円程度、新築戸建で２，５００万円～３，０００万円程度である。 (2) 同一需給圏は、新市町、駅家町を中心とする福山市北部に位置する住宅地域一円である。需要者の中心は市内居住の一次取得者層で、隣接する府中市等からの転入も見受けられる。農地も介在する旧道沿いの既成住宅地域であり、周辺の新規分譲地と比べると市場競争力が劣り、需要は若干の弱含みである。市場の中心となる価格帯は、標準的な土地で１，０００万円前後、新築戸建で概ね２，８００万円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 類似地域内の事例より求めた比準価格は、自用取引が中心の当該地域における市場性を反映した価格として規範性が高いと認められる。なお、収益価格については、賃貸の需要が脆弱かつ市場が未成熟のため、適用し得なかった。従って本件では自用取引市場の実態を表す比準価格を中心に、近隣地域の需給動向及び代表標準地との均衡性に留意の上、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する信頼性のある実際の成約事例を選択し、各種補修正、要因比較も適切になされており、市場性を的確に反映した実証性に富む価格である。一方収益価格については、居住の快適性、利便性に着目した自用目的での取引が中心となっている地域で、賃貸市場が未成熟であるため非適用とした。よって本件では代表標準地との比較検討を踏まえ、市場動向等にも十分留意し、上記の通り比準価格をもって鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	戸手駅北西方
距離	450 m
土地の状態
土地面積	96.8 坪 (320 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中に農地等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	福山市広島県福山市新市町大字戸手２２７２番１
標準地の範囲
東	150 m
西	100 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	18 m
奥行き	19 m
面積	340 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　７．５ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)農地も散見される既存の住宅地域として特段変動要因はみられない。今後も現状維持のまま推移していくと予測する。 (2)農地も残る既成の住宅地域で地域要因は概ね静態的であり、特筆すべき変動は認められないことから、当面は現状を維持するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 11万5,379 円 1平米 3万4,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 11万5,710 円 1平米 3万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 11万5,379円 1平米 3万4,900円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2022年	1坪 11万6,041円 1平米 3万5,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 11万5,710円 1平米 3万5,000円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2019年	1坪 11万6,041円 1平米 3万5,100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)物価高への懸念があり景況感への不安定さが増しているが、コロナ禍による行動制限が解かれ、低金利政策の継続により都心部の宅地需要は堅調。 (2)国内景気は緩やかに持ち直してきており、住環境や利便性の良い地域を中心に需要の回復傾向が見られる一方、二極化、選別化の傾向が進行している。
地域要因
(1)既存の一般住宅地域として変動要因は特段みられない。需給動向は低位安定的のため、地価は若干の下落傾向で推移している。 (2)既成住宅地域として概ね熟成しており、大きな地域要因の変動は認められない。地価は、周辺地域からの宅地供給圧力を受けて若干の下落基調である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	福山２３Ｋ７４ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	福山市
地域	広島県福山市新市町大字戸手２２７２番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万198 円／平米 9万9,835 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,895 円／平米 10万8,751 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,626 円／平米 11万4,474 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,600 円／平米 11万4,388 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	福山２３Ｋ７４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	福山市
地域	広島県福山市新市町大字戸手２２７２番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万4,675 円／平米 4万8,516 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,226 円／平米 9万9 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,420 円／平米 11万3,793 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,400 円／平米 11万3,726 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	福山２２Ｔ７４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	福山市
地域	広島県福山市新市町大字戸手２２７２番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万8,982 円／平米 12万8,874 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,871 円／平米 13万8,426 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,364 円／平米 11万6,913 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,400 円／平米 11万7,032 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	福山２３Ｋ７４ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	福山市
地域	広島県福山市新市町大字戸手２２７２番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,264 円／平米 8万217 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,960 円／平米 8万9,130 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,968 円／平米 11万5,604 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,000 円／平米 11万5,710 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情