路線価 (2023) 広島県福山市港町2-18-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	広島県 福山市広島県福山市港町２丁目１８番２
価格時点	2023 年
駅名	福山駅 から 2300m
路線価
1坪当たり	1坪 21万8,196 円
1平米当たり	1平米 6万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,990万 円 (236 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 27万8,365 円 1平米 8万4,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	1,990万 円 (236 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 27万8,365 円／坪 1平米 8万4,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、市中心部旧市街地周辺の住宅地域一円である。需要者の中心は、市内在住・通勤者等である。比較的まとまった物件については法人事業者による取得も見られる。利便性等が優り需要は根強いが、新型コロナ等一般的要因の影響もあるため地価は当面やや強含みにある。需要の中心となる価格帯は、土地は概ね１，２００万円から１，８００万円前後、新築戸建は２，５００万円から３，５００万円程度である。 (2) 同一需給圏は、福山市中心部近郊の住宅地域一円。需要の中心は一次取得者等のエンドユーザーである。国道２号の背後に位置し、接近性等のアクセスに優れた立地で需給圏外からの転入もある。多用途が混在し、住宅の外、事務所等の需要も認められる。中心価格帯は利用用途による敷地規模等からバラツキが認められる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は利便性の高い住宅地域で、一般住宅のほかアパート等も見られるが、自用目的の取引が中心である。収益価格は、賃料が元本に見合った水準に達しておらず建材等上昇もあって低位に求められた。比準価格は、類似地域の事例から適正に試算した結果で、市場実態を直接反映した規範性が高い価格である。従って、比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、代表標準地との均衡、需給動向等にも留意して上記の通り鑑定評価額を決定した。 (2) 当該地域は国道背後の混在地域に位置する。近隣地域内はアパート等も混在する地域で収益価格を試算したが、建築費や賃料水準、利回り等の投資採算性から低位に試算された為、参考に留めた。一方、比準価格は同一需給圏内の類似性を有する取引事例から求められ、近時の市場性を反映した規範力を持つものである。よって、比準価格を標準とし、代表標準地との検討及び一般的要因の動向、需給動向を踏まえ、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	福山駅南東方
距離	2300 m
土地の状態
土地面積	71.4 坪 (236 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、アパート等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	5.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	福山市広島県福山市港町２丁目１８番２
標準地の範囲
東	150 m
西	150 m
南	80 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	20 m
面積	240 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北、５．８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、接近条件等良好な住宅地域である。根強い需要が見込まれ、金融緩和下で地価は当面強含みにて推移するものと予測する。 (2)国道２号背後の利便施設への接近性等に恵まれた混在住宅地域内に位置する。地域要因の変動は無いが、需給圏内では一定の競争力を持つ為、地価はやや強含みである。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 27万8,365 円 1平米 8万4,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 27万8,365 円 1平米 8万4,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 27万8,365円 1平米 8万4,200円
前年から次年への変動率 1.6 ％
2022年	1坪 27万4,067円 1平米 8万2,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 27万8,365円 1平米 8万4,200円
前年から次年への変動率 1.6 ％
2019年	1坪 27万4,067円 1平米 8万2,900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)円安インフレ下において、金融緩和の継続、人口減少と空家増加、住宅建材等の値上がりする中で、所得が伸びず景気に懸念材料が窺われ始めている。 (2)ウィズコロナの状況下において金融環境が良好で不動産市場は堅調であるが、地域や個別性による需要者の二極化傾向は依然続いている。
地域要因
(1)需要の強い地域であり金融緩和から上昇基調で推移している。 (2)周辺地域含めて多種多様な用途利用が見られるが、地域要因に影響を与える特段の要因はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	福山２２Ｋ８４ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	福山市
地域	広島県福山市港町２丁目１８番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万5,606 円／平米 24万9,953 円／坪
推定価格 平米 坪	7万5,532 円／平米 24万9,709 円／坪
標準価格 平米 坪	8万4,018 円／平米 27万7,764 円／坪
査定価格 平米 坪	8万4,000 円／平米 27万7,704 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	福山２２Ｔ６２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	福山市
地域	広島県福山市港町２丁目１８番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万6,018 円／平米 28万4,376 円／坪
推定価格 平米 坪	8万2,905 円／平米 27万4,084 円／坪
標準価格 平米 坪	8万4,597 円／平米 27万9,678 円／坪
査定価格 平米 坪	8万4,600 円／平米 27万9,688 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6.1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	福山２２Ｋ６２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	福山市
地域	広島県福山市港町２丁目１８番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万6,424 円／平米 15万3,478 円／坪
推定価格 平米 坪	7万190 円／平米 23万2,048 円／坪
標準価格 平米 坪	8万4,262 円／平米 27万8,570 円／坪
査定価格 平米 坪	8万4,300 円／平米 27万8,696 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	福山２２Ｋ６２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	福山市
地域	広島県福山市港町２丁目１８番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万3,094 円／平米 17万5,529 円／坪
推定価格 平米 坪	7万699 円／平米 23万3,731 円／坪
標準価格 平米 坪	8万4,467 円／平米 27万9,248 円／坪
査定価格 平米 坪	8万4,500 円／平米 27万9,357 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情