路線価 (2023) 広島県福山市光南町2-36-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	広島県 福山市広島県福山市光南町２丁目３６番１
価格時点	2023 年
駅名	福山駅 から 1400m
路線価
1坪当たり	1坪 28万1,010 円
1平米当たり	1平米 8万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	8,920万 円 (743 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 39万6,720 円 1平米 12万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	8,920万 円 (743 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 39万6,720 円／坪 1平米 12万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は福山市中心部及びその周辺地域において、分譲マンションの需要が見込まれる住宅地域等一円である。需要者の中心は県内のマンション開発業者であるが、県外の業者もある。近隣地域及びその周辺地域は福山駅などへの接近性に優れ、生活利便性に富む地域であること等からマンション素地として、需要が高い地域である。需要の中心となる価格帯は、容積率や規模等の個別性が強く見出せない。 (2) 同一需給圏は市街地内で中高層マンションが建つ住宅地域及びその周辺混在地域一円と判定した。需要の中心は中四国地方に事業展開するマンション開発業者等である。低金利も継続する中、供給が限定的かつ生活利便性の高い当該地域への需要は業者間の競合は必死で、地価も上昇傾向が顕著となっている。土地の中心価格帯は、画地の規模、形状、容積率等の条件により幅が大きく振幅するため把握は困難な状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は対象地周辺の規模の類似した信頼性の高い事例を中心に決定した市場の実勢を反映した価格である。開発法による価格は理論的な価格であるが、開発スケジュール等に想定条件が多い点が難点である。決定に当たっては、市場性に着目した比準価格及び投資採算性に着目した開発法による価格を比較考量するとともに、周辺の市場動向にも留意して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) マンション適地として価格牽連性を有する類似の事例より比較検証して求めた比準価格は、市場実態を表し規範性が認められる。一方、事業採算性を重視した開発法による価格は、現状の経済情勢下のリスクを反映した価格と言えるが想定項目が多く相対的規範性がやや劣る。本件では、市場性を反映した比準価格を重視し、開発法による価格は参考程度に留め、近時の経済情勢等も留意して、標記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	福山駅南東方
距離	1400 m
土地の状態
土地面積	224.7 坪 (743 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	11F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模の高層マンションが建つ住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	福山市広島県福山市光南町２丁目３６番１
標準地の範囲
東	250 m
西	100 m
南	30 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	中高層共同住宅地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	30 m
面積	750 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)街路は区画整然とし、各種生活利便施設への接近性が良好な地域であるため、一般住宅やマンションとして需要は多く、地価は今後も堅調に推移するものと予測する。 (2)中心市街地に所在し生活利便性が良好のマンション適地として特段変動要因は見られない。限られた宅地供給の下、需要は底堅く、当面開発業者間の競合激化の環境は続くと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 40万6,638 円 1平米 12万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 39万6,720 円 1平米 12万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 40万6,638円 1平米 12万3,000円
前年から次年への変動率 2.6 ％
2022年	1坪 38万6,802円 1平米 11万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 39万6,720円 1平米 12万円
前年から次年への変動率 2.6 ％
2019年	1坪 38万6,802円 1平米 11万7,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナ感染者数の減少等により、福山駅前周辺の利便性の優る商業地や住宅地等の不動産需要は回復傾向にある。 (2)物価高への懸念があり景況感への不安定さが増しているが、コロナ禍による行動制限が解かれ、低金利政策の継続により都心部の宅地需要は堅調。
地域要因
(1)一般的要因の影響のもと、利便性の優る当該地域の不動産需要は多く、地価も堅調である。 (2)特段地域の変動要因はみられない。市街地近郊では、供給が限定される反面、需要は旺盛な事から地価は上昇傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	福山２３Ｋ６７ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	福山市
地域	広島県福山市光南町２丁目３６番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万9,549 円／平米 36万2,169 円／坪
推定価格 平米 坪	11万647 円／平米 36万5,799 円／坪
標準価格 平米 坪	12万2,941 円／平米 40万6,443 円／坪
査定価格 平米 坪	12万3,000 円／平米 40万6,638 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	福山２２Ｔ８４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	福山市
地域	広島県福山市光南町２丁目３６番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	17万866 円／平米 56万4,883 円／坪
推定価格 平米 坪	12万2,832 円／平米 40万6,083 円／坪
標準価格 平米 坪	12万779 円／平米 39万9,295 円／坪
査定価格 平米 坪	12万1,000 円／平米 40万26 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	8 m
側道方位2	西
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	福山２２Ｔ２９ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	福山市
地域	広島県福山市光南町２丁目３６番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万5,266 円／平米 38万1,069 円／坪
推定価格 平米 坪	12万2,830 円／平米 40万6,076 円／坪
標準価格 平米 坪	12万6,760 円／平米 41万9,069 円／坪
査定価格 平米 坪	12万7,000 円／平米 41万9,862 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	福山２２Ｔ６２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	福山市
地域	広島県福山市光南町２丁目３６番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万1,124 円／平米 33万4,316 円／坪
推定価格 平米 坪	11万5,084 円／平米 38万468 円／坪
標準価格 平米 坪	11万9,011 円／平米 39万3,450 円／坪
査定価格 平米 坪	11万9,000 円／平米 39万3,414 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	36 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南東
側道幅員1	14 m
側道方位2	北
側道幅員2	12 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情