路線価 (2023) 広島県福山市新涯町1-84外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	広島県 福山市広島県福山市新涯町１丁目８４番外
価格時点	2023 年
駅名	福山駅 から 4300m
路線価
1坪当たり	1坪 20万1,666 円
1平米当たり	1平米 6万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,190万 円 (153 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 25万8,199 円 1平米 7万8,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	1,190万 円 (153 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 25万8,199 円／坪 1平米 7万8,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は福山市南部、新涯町を中心とした周辺住宅地域一円である。需要者の中心は、市内在住子育て世代を中心とした一次取得者である。生活利便性に優れ需要は根強く、住宅地域として概ね熟成しており、地価はやや強含みにある。需要の中心となる価格帯は、土地は概ね１，２００万円から１，８００万円前後、新築戸建で２，５００万円～３，５００万円程度である。 (2) 　同一需給圏は、福山市南東部の新涯町及び広く周辺の平地を中心とする住宅地域一円である。需要者の中心は、福山市東部及びその周辺地域に居住する一次取得者層等である。当該地域は比較的利便性が良い平地部の住宅地域で、新型コロナの影響下でも底堅く推移してきたが、景気の不透明感が薄れつつあること等から需要はやや高まりつつある。需要の中心としては土地のみで１，２００万円前後、戸建の新築物件で３，０００万円～３，５００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は利便性の高い住宅地域で、一般住宅のほかアパート等も見られるが、自用目的の取引が中心である。収益価格は、賃料が元本に見合った水準に達しておらず建材等上昇もあって低位に求められた。比準価格は、類似地域の事例から適正に試算した結果で、市場実態を直接反映した規範性が高い価格である。従って、比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、代表標準地との均衡、需給動向等にも留意して上記の通り鑑定評価額を決定した。 (2) 　比準価格は新涯町及びその周辺に位置する更地等の事例を比準した結果で現下の市場実勢を反映している。収益価格は、当該地域において地価水準に見合う賃料水準が形成されておらず低位に求められた。本件では、当該地域の需要実態が自用目的が中心であること等から、比準価格を重視し収益価格を参酌して、更に代表標準地との地域的な価格バランス、新涯町とその周辺における不動産市況の動向等を総合的に考量して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	福山駅南東方
距離	4300 m
土地の状態
土地面積	46.3 坪 (153 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅のほかアパート等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	福山市広島県福山市新涯町１丁目８４番外
標準地の範囲
東	50 m
西	120 m
南	75 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	9.5 m
奥行き	16 m
面積	150 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北、７ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)利便性良好な住宅地域で、中小規模画地が多くアパートも見られ根強い需要があり、当面は高値安定的に推移するものと予測する。 (2)　平地部に戸建住宅やアパート等が混在する住宅地域である。利便性や住環境等が比較的良好であることから今後の熟成が期待される地域であるが、当面は現状維持にて推移していくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 25万8,199 円 1平米 7万8,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 25万8,199 円 1平米 7万8,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 25万8,199円 1平米 7万8,100円
前年から次年への変動率 2.8 ％
2022年	1坪 25万1,256円 1平米 7万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 25万8,199円 1平米 7万8,100円
前年から次年への変動率 2.8 ％
2019年	1坪 25万1,256円 1平米 7万6,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)円安インフレ下において、金融緩和の継続、人口減少と空家増加、住宅建材等の値上がり、新型コロナの長引く影響から地価は二極化傾向を強め推移。 (2)コロナ禍の影響がやや薄れ景気回復の期待感等から不動産需要は上向き傾向だが、地価動向は地域による選好性の強弱により２極化傾向。
地域要因
(1)建材価格の値上がりしたままであるが、根強い需要と金融緩和からやや強含みにある。 (2)特段の地域的変動要因は見受けられない。生活利便等が良好な地域における需要は堅調であり、地価は上昇傾向にて推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	福山２３Ｋ９２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	福山市
地域	広島県福山市新涯町１丁目８４番外
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万2,442 円／平米 23万9,493 円／坪
推定価格 平米 坪	7万3,456 円／平米 24万2,846 円／坪
標準価格 平米 坪	7万8,062 円／平米 25万8,073 円／坪
査定価格 平米 坪	7万8,100 円／平米 25万8,199 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	福山２２Ｔ９２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	福山市
地域	広島県福山市新涯町１丁目８４番外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万8,813 円／平米 26万556 円／坪
推定価格 平米 坪	8万705 円／平米 26万6,811 円／坪
標準価格 平米 坪	7万7,601 円／平米 25万6,549 円／坪
査定価格 平米 坪	7万7,600 円／平米 25万6,546 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	福山２２Ｋ６７ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	福山市
地域	広島県福山市新涯町１丁目８４番外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万5,522 円／平米 18万3,556 円／坪
推定価格 平米 坪	7万1,973 円／平米 23万7,943 円／坪
標準価格 平米 坪	7万8,402 円／平米 25万9,197 円／坪
査定価格 平米 坪	7万8,400 円／平米 25万9,190 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	福山２２Ｋ６７ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	福山市
地域	広島県福山市新涯町１丁目８４番外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万6,667 円／平米 25万3,461 円／坪
推定価格 平米 坪	7万9,274 円／平米 26万2,080 円／坪
標準価格 平米 坪	7万8,489 円／平米 25万9,485 円／坪
査定価格 平米 坪	7万8,500 円／平米 25万9,521 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	7.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情