路線価 (2023) 広島県福山市金江町藁江字ウヘ1307外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	広島県 福山市広島県福山市金江町藁江字ウヘ１３０７番外
価格時点	2023 年
駅名	松永駅 から 4700m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	877万 円 (631 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万5,953 円 1平米 1万3,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	883万 円 (631 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万6,284 円／坪 1平米 1万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は、福山市西部で芦田川以西の山間部に位置する金江町及びその周辺の住宅地域一円である。需要者の中心は、地域に地縁性等を有する個人等が中心であり、同一需給圏外からの転入は少ない。当該地域は市街地から遠方に位置し生活利便性が悪く且つ市街化調整区域の強い規制を受けること等から不動産の需給動向は低調である。取引が少なく、取引の個別性等も強いこと等から、需要の中心となる価格帯を見い出せない。 (2) 同一需給圏は金江町及び藤江町並びにその周辺に位置する市街化調整区域内の住宅地域と判断される。主たる需要者は地縁性を有する個人が中心であり、外部から当該地域への転入は少ない。生活利便性が劣ることから、宅地開発等もみられず、需要は弱い状況が続いている。取引自体が少なく、中心となる価格帯は見いだせない状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　比準価格は広く福山市西部の市街化調整区域内の取引事例を比準した結果であり、現下の市場実勢を反映している。収益価格は、当該地域が法的規制の強い市街化調整区域に位置し、アパート等も見受けられず賃貸市場が未成熟なため求めることができなかった。本件では、自用目的の取引が中心であること等から比準価格を重視し、更に代表標準地との地域的な価格バランス、今後の不動産市況の動向等を総合的に考量して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 当該標準地の存する地域は農家集落地域で、取引の中心は自用目的によるものである。賃貸市場は成立しておらず、収益還元法は非適用とした。取引事例比較法による比準価格は、やや広域的に事例を収集、採用したが、近年の実勢を反映しており、規範性は高い。以上より、主たる需要者の観点から比準価格を標準とし、周辺不動産市場の動向や代表標準地、前年公示価格等からの検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	松永駅南東方
距離	4700 m
土地の状態
土地面積	190.9 坪 (631 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農地の中に農家住宅が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	福山市広島県福山市金江町藁江字ウヘ１３０７番外
標準地の範囲
東	300 m
西	200 m
南	200 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	31 m
奥行き	16 m
面積	500 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　福山市中心的市街地から遠方の緩やかな丘陵部に位置する住宅地域である。生活利便施設等への接近性が劣り需給動向は静的である。当面は現状維持にて推移していくものと予測する。 (2)市中心部から南西方の山間部に位置する農家集落地域で、特段の変動要因はみられない。交通接近性、生活利便性等が劣り、住宅地に対する需要は弱く、今後も地価は下落傾向で推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 4万5,953 円 1平米 1万3,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 4万6,284 円 1平米 1万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 4万5,953円 1平米 1万3,900円
前年から次年への変動率 -2.1 ％
2022年	1坪 4万6,945円 1平米 1万4,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 4万6,284円 1平米 1万4,000円
前年から次年への変動率 -1.4 ％
2019年	1坪 4万6,945円 1平米 1万4,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍の影響がやや薄れ景気回復の期待感等から不動産需要は上向き傾向だが、地価動向は地域による選好性の強弱により２極化傾向。 (2)市の中心部では経済状況も回復傾向にあり、不動産需要もみられ、地価は上昇傾向にあるが、周辺の農家集落や島嶼部では依然として下落傾向にある。
地域要因
(1)市街化調整区域で特段の地域的変動要因はない。法的規制が強く且つ利便性が悪いこと等から需給動向は静的で、地価は依然として弱含み。 (2)地域に特段の変動要因はみられない。高齢化が進んでおり、人口は減少しており、不動産需要は弱く、地価は下落傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	福山２３Ｋ５５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	福山市
地域	広島県福山市金江町藁江字ウヘ１３０７番外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万9,022 円／平米 6万2,887 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,518 円／平米 6万1,221 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,039 円／平米 4万6,413 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,000 円／平米 4万6,284 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4.9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	福山２２Ｔ５５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	福山市
地域	広島県福山市金江町藁江字ウヘ１３０７番外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万7,200 円／平米 5万6,863 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,524 円／平米 4万8,016 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,625 円／平米 4万5,044 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,600 円／平米 4万4,962 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	1.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	福山２２Ｔ５５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	福山市
地域	広島県福山市金江町藁江字ウヘ１３０７番外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万3,181 円／平米 7万6,636 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,228 円／平米 7万6,792 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,215 円／平米 4万6,995 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,200 円／平米 4万6,945 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	背面道
側道方位1	南東
側道幅員1	3.8 m
側道方位2	南西
側道幅員2	2 m
側道方位3	東
側道幅員3	5.5 m
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情