路線価 (2023) 広島県福山市熊野町字井ノ向乙379 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	広島県 福山市広島県福山市熊野町字井ノ向乙３７９番
価格時点	2023 年
駅名	福山駅 から 8500m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	585万 円 (368 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万2,565 円 1平米 1万5,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	585万 円 (368 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万2,565 円／坪 1平米 1万5,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、熊野町を中心に隣接する熊野町等市街化調整区域内の既存集落地域一帯と判定した。需要者層は、周辺居住者かつ地縁性を有する個人が中心で、基準法上の利用制限もあるため外部からの流入は稀である。生活利便性に劣り車両が必須の地域で宅地需要も乏しく、地価は引き続き下落傾向で推移している。不動産取引は局地的、単発的で少なく、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は熊野町及びその周辺に存する市街化調整区域等の住宅地域である。需要者の中心は地縁性を有する個人で、圏域外からの転入はみられない。交通接近性、生活利便性が劣るため、不動産需要は弱い状況が続いている。宅地の取引自体が少なく、中心となる価格帯は見いだせない状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 類似した取引事例から試算した比準価格は、自用取引が中心の当該地域における市場性を反映した価格として規範性を有する。他方、市街化調整区域内の集落地域であり、賃貸市場は形成されていないため、収益価格は試算し得なかった。従って本件では、当該自用取引市場を表す比準価格を重視し、市場の需給動向及び代表標準地との均衡性等にも留意の上、標記の通り鑑定評価額を決定した。 (2) 当該標準地の存する地域は、賃貸市場が成立していないため収益還元法は非適用とした。取引の中心は自用目的によるものである。取引事例比較法において求められた比準価格は、近年の実勢を反映したもので規範性は高い。以上より、主たる需要者の観点から比準価格を標準とし、周辺不動産市場の動向や代表標準地、前年公示価格等からの検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	福山駅南西方
距離	8500 m
土地の状態
土地面積	111.3 坪 (368 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅のほか一般住宅が見られる農村住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	福山市広島県福山市熊野町字井ノ向乙３７９番
標準地の範囲
東	250 m
西	150 m
南	300 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	17 m
奥行き	20 m
面積	350 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位　北　３ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市街化調整区域内の集落地域として、特段変動要因はみられない。利便性が劣り、離農や市街地への人口流出等に伴い宅地需要は弱く、今後も地価は下落傾向で推移すると予測する。 (2)市の中心部から南西方に位置する農家集落地域で、特段の地域要因の変動はみられない。生活利便性が劣るため、圏域外からの転入はみられず、需要は弱い状況にあり、地価は下落傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 5万2,565 円 1平米 1万5,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5万2,565 円 1平米 1万5,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 5万2,565円 1平米 1万5,900円
前年から次年への変動率 -1.2 ％
2022年	1坪 5万3,227円 1平米 1万6,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5万2,565円 1平米 1万5,900円
前年から次年への変動率 -1.2 ％
2019年	1坪 5万3,227円 1平米 1万6,100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)物価高への懸念があり景況感への不安定さが増しているが、コロナ禍による行動制限が解かれ、低金利政策の継続により都心部の宅地需要は堅調。 (2)市の中心部では経済状況も回復傾向にあり、不動産需要もみられ、地価は上昇傾向にあるが、周辺の農家集落や島嶼部では依然として下落傾向にある。
地域要因
(1)集落地域として特段変動要因は見られない。生活利便性が劣り宅地需要は弱く、地価は下落傾向が続いている。 (2)地域要因に特段の変動はみられず、宅地の取引は少ない。不動産需要は弱く、地価は下落傾向である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	福山２３Ｋ１４ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	福山市
地域	広島県福山市熊野町字井ノ向乙３７９番
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	8,287 円／平米 2万7,397 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,524 円／平米 5万4,628 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,904 円／平米 5万2,579 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,900 円／平米 5万2,565 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	3.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	福山２３Ｋ１４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	福山市
地域	広島県福山市熊野町字井ノ向乙３７９番
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万4,427 円／平米 4万7,696 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,354 円／平米 4万7,454 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,110 円／平米 5万3,260 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,100 円／平米 5万3,227 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	福山２３Ｋ１４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	福山市
地域	広島県福山市熊野町字井ノ向乙３７９番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万1,845 円／平米 3万9,160 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,642 円／平米 6万4,936 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,815 円／平米 5万2,284 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,800 円／平米 5万2,235 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情