路線価 (2023) 広島県福山市伏見町99 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	広島県 福山市広島県福山市伏見町９９番
価格時点	2023 年
駅名	福山駅 から 150m
路線価
1坪当たり	1坪 128万9,340 円
1平米当たり	1平米 39万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月03日
調査実施日	2022年12月18日
鑑定評価額 総額	4億9,500万 円 (899 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 182万1,606 円 1平米 55万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	4億9,500万 円 (899 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 182万1,606 円／坪 1平米 55万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はＪＲ福山駅近郊を中心とした駅前商業地域及びその周辺地域。主要な需要者は地縁性を有する投資家・事業者並びに全国規模の事業グループ等と推測され、賃貸借による収益性は価格形成過程において特段明示的な役割を果たしていない実情も見受けられる。昨今の融資環境や中核市駅前商業地域としての希少性等を背景に需給はやや強含みの状況で推移しており、画地条件の多彩さや事情を帯びた取引の多さ等により中心的価格帯は見出し難い状況にある。 (2) 同一需給圏は、近郊中規模都市を含む駅前周辺の商業地域一円。需要者は全国事業展開の法人、運営者及び不動産投資家等である。物販等は郊外型との競合もあるが、飲食店、限定業種やマンション用地等は水面下での物色が旺盛で、希少性があるものは需要が強い。一方収益による利回り目的等の新規投資も見られるが、需要者の立地の選別色は依然強い状況下である。中心価格帯は、用途、業種、利回り等より目線が異なる傾向である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 上記比準価格は、同一需給圏内における取引数が総体的に希少である中、比較的価格牽連性の高い事例を軸に秤量的な判断を経て求められたもので、市場実態を反映した実証的価格として相応の規範性を認められる。よって当該価格を中心として考量するものとし、上記市場特性に鑑み収益価格については参考に留め、中核市における中心的商業地域としての希少性及び近時の社会経済情勢等の諸要因にも留意の上、妥当と認められる鑑定評価額を標記の通り決定した。 (2) 比当該地域は福山駅南口の駅前商業地域である。比準価格は福山駅南口の商業地域に係る取引事例より試算されたもので、商業不動産市場を反映した規範性の高いである。収益価格は、テナントの賃貸需要等の賃貸市場や建築費、利回り等の投資採算性から結果として低位となった為、参考に留める。よって、比準価格を重視し、一般的要因の動向及び地域の需給動向を踏まえ鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	福山駅南方
距離	150 m
土地の状態
土地面積	271.9 坪 (899 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	銀行
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中層ビル、銀行、小売店舗が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	100 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	福山市広島県福山市伏見町９９番
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗事務所地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	30 m
面積	900 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１００ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)商業系中低層ビルが建ち並ぶ福山駅前の商業地域であり、三之丸再開発事業を始めとして周辺地域における新陳代謝も進みつつあること等に鑑み、当面はほぼ現状維持ないし緩やかな熟成傾向で推移するものと予測される。 (2)福山駅前の店舗ビル等が建ち並ぶ商業地域である。郊外立地との競争等もあるが、業種や用途よる駅前立地に係る希少性を有しており、地価は強含みである。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層店舗事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 182万1,606 円 1平米 55万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 182万1,606 円 1平米 55万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 182万1,606円 1平米 55万1,000円
前年から次年への変動率 4 ％
2022年	1坪 175万2,180円 1平米 53万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 182万1,606円 1平米 55万1,000円
前年から次年への変動率 4 ％
2019年	1坪 175万2,180円 1平米 53万円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)地域経済に明確な好転は見受けられないものの、良好な融資環境等を背景に、市場性の良好な不動産については比較的堅調な需要が継続している。 (2)ウィズコロナの状況下において金融環境が良好で不動産市場は堅調であるが、地域や個別性による需要者の二極化傾向は依然続いている。
地域要因
(1)周辺地域の新陳代謝もようや区「顕在化しつつあり、中核市駅前商業地域としての希少性等から底堅い潜在的需要が認められる。 (2)駅前立地で希少性があるものや、大規模画地等は潜在的需要が高い状況下が依然続いている。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変動は認められない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	福山２２Ｋ９８ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	福山市
地域	広島県福山市伏見町９９番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	20万6,101 円／平米 68万1,370 円／坪
推定価格 平米 坪	21万9,501 円／平米 72万5,670 円／坪
標準価格 平米 坪	49万6,609 円／平米 164万1,789 円／坪
査定価格 平米 坪	54万6,000 円／平米 180万5,076 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	36 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	福山２２Ｔ８４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	福山市
地域	広島県福山市伏見町９９番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	32万616 円／平米 105万9,956 円／坪
推定価格 平米 坪	25万3,287 円／平米 83万7,367 円／坪
標準価格 平米 坪	62万801 円／平米 205万2,368 円／坪
査定価格 平米 坪	68万3,000 円／平米 225万7,998 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	36 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	福山２１Ｔ４４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	福山市
地域	広島県福山市伏見町９９番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	24万8,298 円／平米 82万873 円／坪
推定価格 平米 坪	25万952 円／平米 82万9,647 円／坪
標準価格 平米 坪	49万7,921 円／平米 164万6,127 円／坪
査定価格 平米 坪	54万8,000 円／平米 181万1,688 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	31 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	8 m
側道方位2	南
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	福山２１Ｔ８４ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	福山市
地域	広島県福山市伏見町９９番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	23万4,391 円／平米 77万4,897 円／坪
推定価格 平米 坪	24万3,767 円／平米 80万5,894 円／坪
標準価格 平米 坪	50万7,848 円／平米 167万8,945 円／坪
査定価格 平米 坪	55万9,000 円／平米 184万8,054 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	36 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情