路線価 (2023) 広島県福山市今津町2-25 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	広島県 福山市広島県福山市今津町２丁目２５番
価格時点	2023 年
駅名	松永駅 から 300m
路線価
1坪当たり	1坪 19万5,054 円
1平米当たり	1平米 5万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	1,370万 円 (186 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 24万4,313 円 1平米 7万3,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	1,370万 円 (186 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 24万3,983 円／坪 1平米 7万3,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は今津町及びその周辺の商業地域並びに住商混在地域一帯と判定した。需要者は地縁性を有する個人及び法人等が中心である。商業地としての相対的地位は低下傾向にあるものの利便性の良好な地域であり需要は回復傾向にて推移している。規模等による個別性が強いため取引の中心となる価格帯は把握し難い。 (2) 同一需給圏は松永駅を中心とした商業地域及び幹線道路沿いに広がる路線商業地と判断される。需要者の中心は地元事業者や個人等が想定される。駅の南側には大型駐車場を備えた集客力の高い店舗が多くみられ、旧来からの駅北側の商業地域の相対的地位は下がりつつある。取引の中心となる価格帯は画地条件、街路条件等によりばらつきが大きく、見いだせない状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　当該地域では自用目的による売買が取引の中心となっている。賃貸市場においては土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に試算された。以上より、収益性よりも自用性に基づく対価をより反映する比準価格を中心に、収益価格を参酌し、代表標準地からの検討を踏まえ、地域的価格バランスに留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 当該標準地の存する地域においては投資採算性に見合った賃貸経営は困難であるため、収益価格は低位に試算された。取引の中心は自用目的によるものである。取引事例比較法では規範性の高い事例を採用でき、求められた比準価格は市場の実勢を反映したものである。以上より、主たる需要者の観点から説得力を有する比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、周辺不動産市場の動向や代表標準地等からの検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	松永駅北西方
距離	300 m
土地の状態
土地面積	56.3 坪 (186 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層の店舗併用住宅、住宅等が混在する商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	360 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	福山市広島県福山市今津町２丁目２５番
標準地の範囲
東	100 m
西	30 m
南	20 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	20 m
面積	200 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	360 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　現状を基調として推移するものと予測する。利便性が良好であり宅地需要は堅調に推移するものと予測する。 (2)駅に近い商業地域で、事業所や診療所のほか住宅も混在しており、繁華性はあまり高くない。駅南側に比べ、北側の商業地域での新規出店等は限定的であり、今後も現状のまま推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 24万4,313 円 1平米 7万3,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 24万3,983 円 1平米 7万3,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 24万4,313円 1平米 7万3,900円
前年から次年への変動率 1 ％
2022年	1坪 24万1,999円 1平米 7万3,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 24万3,983円 1平米 7万3,800円
前年から次年への変動率 0.8 ％
2019年	1坪 24万1,999円 1平米 7万3,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)　先行き不透明な中、地域経済の緩やかな回復基調及び低金利を背景としつつ、市中心部と郊外における二極化の様相が継続している。 (2)市の中心部では経済状況も回復傾向にあり、不動産需要もみられ、地価は上昇傾向にあるが、周辺の農家集落や島嶼部では依然として下落傾向にある。
地域要因
(1)　地域要因に特段の変動は見受けられないが、利便性の良好な地域であり宅地需要は回復基調にある。 (2)地域要因に特段の変動は認められない。駅への接近性の高さから、一定の需要が見込める地域である。
個別的要因	(1)　個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	福山２３Ｋ５５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	福山市
地域	広島県福山市今津町２丁目２５番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万6,748 円／平米 18万7,609 円／坪
推定価格 平米 坪	5万8,679 円／平米 19万3,993 円／坪
標準価格 平米 坪	7万3,903 円／平米 24万4,323 円／坪
査定価格 平米 坪	7万3,900 円／平米 24万4,313 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	2.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	福山２２Ｋ７９ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	福山市
地域	広島県福山市今津町２丁目２５番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万7,138 円／平米 25万5,018 円／坪
推定価格 平米 坪	7万6,985 円／平米 25万4,512 円／坪
標準価格 平米 坪	7万4,238 円／平米 24万5,431 円／坪
査定価格 平米 坪	7万4,200 円／平米 24万5,305 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	6.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	福山２２Ｋ７９ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	福山市
地域	広島県福山市今津町２丁目２５番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万8,607 円／平米 29万2,935 円／坪
推定価格 平米 坪	9万308 円／平米 29万8,558 円／坪
標準価格 平米 坪	7万3,124 円／平米 24万1,748 円／坪
査定価格 平米 坪	7万3,100 円／平米 24万1,669 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	福山２３Ｋ５５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	福山市
地域	広島県福山市今津町２丁目２５番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万4,786 円／平米 21万4,183 円／坪
推定価格 平米 坪	7万2,344 円／平米 23万9,169 円／坪
標準価格 平米 坪	7万3,971 円／平米 24万4,548 円／坪
査定価格 平米 坪	7万4,000 円／平米 24万4,644 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情