路線価 (2023) 広島県三次市十日市東4-1230-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	広島県 三次市広島県三次市十日市東４丁目１２３０番３
価格時点	2023 年
駅名	三次駅 から 700m
路線価
1坪当たり	1坪 13万2,240 円
1平米当たり	1平米 4万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	985万 円 (197 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万5,300 円 1平米 5万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	983万 円 (197 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万4,969 円／坪 1平米 4万9,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は三次市中心市街地の住宅地域である。最終需要者の中心は三次市内に勤務、居住する個人や事業を営む法人である。圏外からの転入者は少ない。需要者は居住の快適性・利便性を重視して不動産を選別しているものとみられ利便施設や公共公益施設へ近い平たん部は人気があるので一定の需要を維持しているが令和４年は建築資材高騰で戸建住宅の新築が停滞している。需要の中心となる価格帯は２００㎡程度の画地で８００万円～１０００万円程度である。 (2) 同一需給圏は十日市東等の中心市街地及びその周辺に位置する生活利便性の高い住宅地域である。需要者の中心は市内在住者である。鉄道駅や生活利便施設に近く、底堅い需要はみられるものの、近年は周辺地域のやや地価水準の低いミニ開発等の住宅地域に対する需要が高い。需要の中心となる価格帯は土地のみで１，０００万円前後、新築戸建で２，５００万円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺でアパートが散見される中心市街地で入居者が見込める地域のため賃貸住宅建設を想定し土地に帰属すべき純収益から収益価格を求めた。自用目的の取引が主体の地域であることから、自用目的取引事例から適切に利便性・快適性等について比較して求めた比準価格の説得力が強いので、これを基本に収益価格を参酌し、代表標準地との均衡を重視し、価格形成要因の変動状況をふまえ、単価と総額との関連を再検討のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 当該標準地の存する地域においては共同住宅等もみられるため、収益還元法を適用したが、賃料水準が低く、投資採算性に見合った賃料が得られず、低位に試算された。取引の中心は自用目的によるもので、実際の取引価格を基礎とした比準価格は実勢を反映したもので、規範性は高い。以上より、主たる需要者の観点から比準価格を標準とし、収益価格は参考に留めて、周辺不動産市場の動向や代表標準地等からの検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	三次駅北東方
距離	700 m
土地の状態
土地面積	59.6 坪 (197 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模住宅や事務所等が混在する既成住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	三次市広島県三次市十日市東４丁目１２３０番３
標準地の範囲
東	100 m
西	50 m
南	100 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	20 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	商業地域背後の混在住宅地域
街路	基準方位北４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)利便性があり人気のある中心市街地ではあるが令和４年に入っても戸建の住宅戸数に変化は見られない。ＪＲ芸備線の存廃が協議されており地域の景況への影響が懸念される。当面地価は弱含みで推移するものと予測する。 (2)集客力の高い商業施設に近く、利便性の高い住宅地域である。中心市街地に存し、交通接近性にも優れるが、地域経済は低迷しており、人口も減少傾向にあることから、需要は弱く、地価は弱含み傾向にあると予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 16万5,300 円 1平米 5万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 16万4,969 円 1平米 4万9,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 16万5,300円 1平米 5万円
前年から次年への変動率 -1 ％
2022年	1坪 16万6,953円 1平米 5万500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 16万4,969円 1平米 4万9,900円
前年から次年への変動率 -1.2 ％
2019年	1坪 16万6,953円 1平米 5万500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナの影響が緩和し市内中心部付近では住宅やホテル、量販店舗の建築が見られるようになった。郊外では過疎高齢化で需要は弱い。 (2)ＪＲ三次駅周辺の中心部等では新規出店等もあり、回復の兆しもみえ始めたが、周辺の農家集落地域では依然として下落傾向が続いている。
地域要因
(1)令和４年後半、新型コロナの影響は緩和されつつあるが、土地取引は不活発で、地価は弱含みで推移している。 (2)地域要因に特段の変動はみられない。利便性の高い地域においても不動産需要は弱く、地価は弱含みである。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	三次２３Ｋ３７ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	三次市
地域	広島県三次市十日市東４丁目１２３０番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万8,395 円／平米 15万9,994 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,395 円／平米 15万9,994 円／坪
標準価格 平米 坪	5万569 円／平米 16万7,181 円／坪
査定価格 平米 坪	5万600 円／平米 16万7,284 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	三次２２Ｋ３７ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	三次市
地域	広島県三次市十日市東４丁目１２３０番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,393 円／平米 15万69 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,850 円／平米 14万4,968 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,564 円／平米 13万7,411 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,600 円／平米 13万7,530 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	10.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	三次２２Ｋ３７ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	三次市
地域	広島県三次市十日市東４丁目１２３０番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万8,836 円／平米 16万1,452 円／坪
推定価格 平米 坪	4万7,517 円／平米 15万7,091 円／坪
標準価格 平米 坪	4万9,756 円／平米 16万4,493 円／坪
査定価格 平米 坪	4万9,800 円／平米 16万4,639 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	三次２１Ｋ３７ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	三次市
地域	広島県三次市十日市東４丁目１２３０番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万3,075 円／平米 14万2,406 円／坪
推定価格 平米 坪	4万691 円／平米 13万4,524 円／坪
標準価格 平米 坪	5万991 円／平米 16万8,576 円／坪
査定価格 平米 坪	5万1,000 円／平米 16万8,606 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	3 m
側道方位2	南
側道幅員2	5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	三次２１Ｔ３７ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	三次市
地域	広島県三次市十日市東４丁目１２３０番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万3,028 円／平米 14万2,251 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,886 円／平米 13万8,475 円／坪
標準価格 平米 坪	5万283 円／平米 16万6,236 円／坪
査定価格 平米 坪	5万300 円／平米 16万6,292 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情