路線価 (2023) 広島県三次市三良坂町三良坂字下郷5042-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	広島県 三次市広島県三次市三良坂町三良坂字下郷５０４２番５
価格時点	2023 年
駅名	三良坂駅 から 550m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	540万 円 (409 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万3,639 円 1平米 1万3,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	540万 円 (409 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万3,639 円／坪 1平米 1万3,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は三良坂町及びその周辺一帯の住宅地域の圏域と判定した。需要者は地域に地縁的繋がりを有する個人が中心である。中心部に位置する住宅地域で利便性は良好であるが、景況感の低迷や過疎化等を背景に不動産需要は弱い。取引が少なく需要の中心となる価格帯を把握することは困難である。 (2) 同一需給圏は三良坂町及びその周辺に位置する住宅地域一帯と判断される。需要者の中心は、地縁性を有する個人が多く、圏域外からの転入は限定的である。不動産需要は極めて弱い状況が続いており、取引件数も少ない。画地条件、街路条件等によりばらつきが大きく、中心となる価格帯は、見いだせない状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　当該地域は自用の戸建住宅を中心とする地域であり、賃貸市場が未成熟であるため収益還元法は適用できなかった。取引は自用目的のものが中心であり、居住の快適性及び利便性重視の価格形成が指向される地域である。以上より、自用性に基づく対価を反映し実証的な比準価格を中心に、代表標準地からの検討を踏まえ、需給動向及び地域的価格バランスに留意の上、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 当該標準地の存する地域においては、賃貸市場は成立していないため収益還元法は非適用とした。自用目的による取引が中心の地域である。取引事例比較法により求められた比準価格は、近年の実勢を反映したもので、説得力は高い。以上より、主たる需要者の観点から比準価格を標準とし、周辺不動産市場の動向や代表標準地、前年公示価格等からの検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	三良坂駅南東方
距離	550 m
土地の状態
土地面積	123.7 坪 (409 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中に空き地も見受けられる住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	三次市広島県三次市三良坂町三良坂字下郷５０４２番５
標準地の範囲
東	100 m
西	0 m
南	100 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	17 m
奥行き	18 m
面積	300 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北　　　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　三良坂町中心部に位置する住宅地域であり現状維持傾向で推移するものと思料する。地価水準については地域経済の低迷及び過疎化等により弱含みで推移していくものと予測する。 (2)三良坂駅に近い住宅地域で、駅前の区画整理に隣接しており、生活利便性は高い。三良坂町での不動産取引は区画整理事業によるものが中心で、需要は弱く、地価は下落傾向で推移するもの予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 4万3,639 円 1平米 1万3,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 4万3,639 円 1平米 1万3,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 4万3,639円 1平米 1万3,200円
前年から次年への変動率 -1.5 ％
2022年	1坪 4万4,300円 1平米 1万3,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 4万3,639円 1平米 1万3,200円
前年から次年への変動率 -1.5 ％
2019年	1坪 4万4,300円 1平米 1万3,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)　地域経済の低迷及び少子高齢化等により、不動産市場は低調に推移している。 (2)ＪＲ三次駅周辺の中心部等では新規出店等もあり、回復の兆しもみえ始めたが、周辺の農家集落地域では依然として下落傾向が続いている。
地域要因
(1)　特段の変動要因は見受けられないが、一般的要因の影響下にあって、地価の下落基調が続いている。 (2)特段の変動要因はみられない。駅前の区画整理での取引はみられるが、地域人口は減少傾向にあり、不動産需要は弱く、地価は弱含みである。
個別的要因	(1)　個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	三次２３Ｋ１４ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	三次市
地域	広島県三次市三良坂町三良坂字下郷５０４２番５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万2,747 円／平米 4万2,142 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,655 円／平米 4万5,143 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,017 円／平米 4万3,034 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,000 円／平米 4万2,978 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	三次２２Ｋ１４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	三次市
地域	広島県三次市三良坂町三良坂字下郷５０４２番５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万1,491 円／平米 3万7,989 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,227 円／平米 3万7,116 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,208 円／平米 4万3,666 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,200 円／平米 4万3,639 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	三次２３Ｋ１４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	三次市
地域	広島県三次市三良坂町三良坂字下郷５０４２番５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7,035 円／平米 2万3,258 円／坪
推定価格 平米 坪	1万606 円／平米 3万5,063 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,324 円／平米 4万4,049 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,300 円／平米 4万3,970 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	1 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情