路線価 (2023) 広島県三次市吉舎町敷地字星田1800-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	広島県 三次市広島県三次市吉舎町敷地字星田１８００番１
価格時点	2023 年
駅名	三良坂駅 から 3400m
路線価
倍率方式	1.2 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	237万 円 (669 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1万1,736 円 1平米 3,550 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	237万 円 (669 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1万1,736 円／坪 1平米 3,550 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は三次市南部の吉舎町、三良坂町及びその周辺の農家集落の範囲と判定される。農家が散在し保育所やＪＡ倉庫のほか医院、古民家を利用したスイーツ販売店もある。分譲地は皆無だが空家が増加し供給は増加している。一方需要者は圏内の地縁関係者が主で、圏外からの転入者は見られない。古家が取引される僅かな例が発生することがあるが、全般に取引件数が少なく、規模等により価格は様々で、需要の中心となる価格帯を把握することはできない。 (2) 　同一需給圏は吉舎町敷地地区を中心に三次市街地外縁部に所在する住宅地域の圏域と判定した。需要者は地縁的繋がりを有する個人が中心である。農家住宅地域であり過疎高齢化が進行するなか不動産需給は極めて弱い状況が継続している。取引が僅少であるため需要の中心となる価格帯を把握するのは困難な状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) アパート等の賃貸物件が見られない農家集落で、賃貸物件の建設を想定することは不合理であるため、収益価格を求めることができなかった。周辺地域における自用目的の取引事例を採用して求めた比準価格は直近の市場を反映して信頼性があるので、比準価格について代表標準地とのバランスの検討、価格形成要因の変動状況を踏まえ、単価と総額との関連を検討して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 　農家住宅地域であり賃貸市場が未成熟であるため収益価格は試算し得なかった。自己使用目的の取引が中心となり居住性が重視されるため、市場の実態を反映し実証的である比準価格を中心に、代表標準地からの検討を踏まえ、需給動向及び地域的価格バランスに留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	三良坂駅南方
距離	3400 m
土地の状態
土地面積	202.4 坪 (669 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅兼店舗
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅、農地が混在する丘陵の住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	360 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	三次市広島県三次市吉舎町敷地字星田１８００番１
標準地の範囲
東	50 m
西	100 m
南	100 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	23 m
奥行き	30 m
面積	690 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特になし。
街路	基準方位北６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	360 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)郊外の拠点農家集落で今後も現在の標準的使用が維持されるが、過疎化が進んでいるので地価は弱含みで推移すると予測される。 (2)　現状の標準的使用を維持して静態的に推移するものと予測する。過疎高齢化が進行するなか地価は弱含みに推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 1万1,736 円 1平米 3,550 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 1万1,736 円 1平米 3,550 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 1万1,736円 1平米 3,550円
前年から次年への変動率 -1.4 ％
2022年	1坪 1万1,902円 1平米 3,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 1万1,736円 1平米 3,550円
前年から次年への変動率 -1.4 ％
2019年	1坪 1万1,902円 1平米 3,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナの影響が緩和し市内中心部付近では住宅やホテル、量販店舗の建築が見られるようになった。郊外では過疎高齢化で需要は弱い。 (2)　地域経済の低迷及び少子高齢化等により、不動産市場は低調に推移している。
地域要因
(1)令和４年に入って農家戸数は変わらないが、土地取引が発生せず静態的で需要は弱い。 (2)　物理的な地域要因の変動は静態的であるが、一般的要因の影響により、地価は下落基調にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)　個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	三次２３Ｋ３７ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	三次市
地域	広島県三次市吉舎町敷地字星田１８００番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3,784 円／平米 1万2,510 円／坪
推定価格 平米 坪	3,953 円／平米 1万3,069 円／坪
標準価格 平米 坪	3,558 円／平米 1万1,763 円／坪
査定価格 平米 坪	3,560 円／平米 1万1,769 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	三次２１Ｋ１４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	三次市
地域	広島県三次市吉舎町敷地字星田１８００番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5,024 円／平米 1万6,609 円／坪
推定価格 平米 坪	5,348 円／平米 1万7,680 円／坪
標準価格 平米 坪	3,544 円／平米 1万1,716 円／坪
査定価格 平米 坪	3,540 円／平米 1万1,703 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	庄原２２Ｔ７４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	庄原市
地域	広島県三次市吉舎町敷地字星田１８００番１
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2,451 円／平米 8,103 円／坪
推定価格 平米 坪	4,973 円／平米 1万6,441 円／坪
標準価格 平米 坪	3,578 円／平米 1万1,829 円／坪
査定価格 平米 坪	3,580 円／平米 1万1,835 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	3.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情