路線価 (2023) 広島県東広島市黒瀬楢原東2-233-12 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	広島県 東広島市広島県東広島市黒瀬楢原東２丁目２３３番１２
価格時点	2023 年
駅名	西条駅 から 16000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	431万 円 (173 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万2,319 円 1平米 2万4,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	433万 円 (173 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万2,650 円／坪 1平米 2万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね東広島市黒瀬地区の中黒瀬エリアの住宅団地及びその周辺の住宅地域。需要者の中心は当地区の居住者及び当市に職場を持つ一次取得者である。東広島呉道路等の道路網の整備でアクセスに恵まれていること、当市中心部と比べて値頃感もあることから、需給関係は堅調であり、新築の戸建物件や中古住宅の取引が散見される。土地は１６０～１８０㎡前後で４００～５００万円前後、新築の戸建物件は２，０００～２，３００万円前後が取引の中心。 (2) 同一需給圏は、黒瀬町内に存する住宅団地及びその周辺の圏域。需要者は同一需給圏の居住者が中心であるが、東広島市の他地区や隣接する呉市内からの転入も認められる。黒瀬町中心部に近い高台の住宅団地における需給動向は、東広島呉道路の開通や地域の熟成等によって比較的活発に推移している。取引の中心となる価格帯は、１８０㎡程度の土地で４５０万円前後、新築戸建で１８００～２３００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は黒瀬地区の標準地周辺の住宅団地内に所在する類似性の高い取引事例を基に求めており、市場性の反映が直接的で実証性が高い。当該地域は自用の戸建住宅を中心とする住宅団地で賃貸市場が未成熟であるため収益還元法は適用できなかった。以上より、代表標準地から検討した価格、広域的な地価バランス、需要動向、前年価格、単価と総額との関連等にも十分留意のうえ比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は自用の戸建住宅の建築を前提とした取引が殆どで、用途地域の容積率の制限等からアパート等は見られず賃貸市場が成立していないために収益価格は試算し得なかった。取引も自己使用目的が中心となる地域であり、居住の快適性・利便性が重視されることから、現実の取引事例に基づき市場の実態を反映した比準価格を標準とし、市場の動向、前年価格とのバランス並びに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	西条駅南西方
距離	16000 m
土地の状態
土地面積	52.3 坪 (173 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が建ち並ぶ丘陵地状の住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	東広島市広島県東広島市黒瀬楢原東２丁目２３３番１２
標準地の範囲
東	60 m
西	120 m
南	40 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	13 m
面積	180 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北、５．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)既成住宅団地であるが、中古住宅の取引も見られており、居住環境も良好であることから当面は現状維持傾向で推移するものと予測する。 (2)丘陵地に存する古くからの住宅団地群の一部であるが、周辺市町にも及ぶ道路整備の影響もあって、中古物件や残存空地の分譲による売買も比較的多く取引され、今後も当面は現状のまま推移すると思われる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 8万2,319 円 1平米 2万4,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 8万2,650 円 1平米 2万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 8万2,319円 1平米 2万4,900円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 8万2,319円 1平米 2万4,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 8万2,650円 1平米 2万5,000円
前年から次年への変動率 0.4 ％
2019年	1坪 8万2,319円 1平米 2万4,900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)東広島市は人口が増加傾向にある西条地区を中心に発展傾向にあるものの、周辺部では人口減少が進み二極化が進んでいる。 (2)広島県の景気は住宅や設備投資も含め緩やかに持ち直している。東広島市の人口は年間で約０．７％増加、黒瀬地区では約０．４％減少。
地域要因
(1)熟成した住宅団地であり、周辺の利用状態に特段の変動はない。居住環境に恵まれ、アクセスも良好であることから、堅調な需要が認められる。 (2)南向きの丘陵部に位置する古くからの住宅団地であるが、周辺アクセス道路整備も徐々に進行し、不動産取引は当面安定的に推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	東広島２３Ｋ７０ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	東広島市
地域	広島県東広島市黒瀬楢原東２丁目２３３番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万7,371 円／平米 9万489 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,797 円／平米 8万5,285 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,409 円／平米 7万7,390 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,300 円／平米 8万336 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南東
側道幅員1	4 m
側道方位2	北東
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	東広島２３Ｋ７０ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	東広島市
地域	広島県東広島市黒瀬楢原東２丁目２３３番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万6,129 円／平米 5万3,322 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,386 円／平米 6万4,090 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,888 円／平米 7万5,668 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,800 円／平米 7万8,683 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	東広島２１Ｔ７０ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	東広島市
地域	広島県東広島市黒瀬楢原東２丁目２３３番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万5,207 円／平米 8万3,334 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,238 円／平米 8万131 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,998 円／平米 7万9,337 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,000 円／平米 8万2,650 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	東広島２２Ｋ７０ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	東広島市
地域	広島県東広島市黒瀬楢原東２丁目２３３番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万6,794 円／平米 8万8,581 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,763 円／平米 8万5,172 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,508 円／平米 8万4,329 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,500 円／平米 8万7,609 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情