路線価 (2023) 広島県東広島市八本松町米満字関前726-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	広島県 東広島市広島県東広島市八本松町米満字関前７２６番４
価格時点	2023 年
駅名	寺家駅 から 2000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	537万 円 (148 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万8 円 1平米 3万6,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	537万 円 (148 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万8 円／坪 1平米 3万6,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、八本松地区及び西条町寺家地区並びに東広島市郊外に存する住宅地域の圏域。典型的な需要者は、地縁的選好性を有する個人が大半である。隣接する寺家地区では新駅開設以降、商業施設の進出等により利便性が向上し、同地域周辺でも住宅開発が散見され、需要は根強く、地価は微上昇で推移している。標準地と同規模の土地で５００万円前後、新築戸建で２，０００万円前後が需要の中心となる価格帯である。 (2) 同一需給圏は、八本松地区の住宅地域及びその周辺の圏域と判定した。典型的な需要者は、同地域に地縁性を有し、八本松周辺や西条または広島市内方面に通勤する個人等が主で、他地域からの転入者も見られる。当該地域は市街化調整区域内の住宅地域であるが、周辺では宅地開発等も多く見受けられ、住宅地需給は底堅く比較的順調に推移している。需要の中心は、土地で５００万円程度、新築戸建で総額２，５００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、類似地域に存する価格牽連性の高い取引事例を基に適切に補修正を行い試算されたもので、現実の取引実態を反映した実証的価格であり規範性は高い。一方で、周辺に賃貸用物件も見られるが、その殆どは地主による節税目的のものであり、経済合理的な賃貸市場は未成熟であるため収益還元法は適用し得なかった。よって、本案件では、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 周辺は農地が多く残りアパート等も散見されるが、収益性を目的とした市場参加者は少なく賃貸市場が未成熟のため収益還元法は適用出来なかった。比準価格は市場性を反映した取引事例に基づき査定した価格で、規範性の高い価格である。収益価格については、投下資本の回収に満たない地域で適用出来なかったが規範性の高い取引事例に裏付けられた精度の高い比準価格を重視し、前年価格及び代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	寺家駅北西方
距離	2000 m
土地の状態
土地面積	44.8 坪 (148 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅等が見られる水田地帯の住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	東広島市広島県東広島市八本松町米満字関前７２６番４
標準地の範囲
東	100 m
西	50 m
南	250 m
北	300 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	13.5 m
奥行き	11.5 m
面積	150 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市街化調整区域内に存する既存住宅地域である。隣接する寺家地区の発展の影響を受け、未利用地の宅地化が進行しつつあり、今後も住宅地域として成熟の程度を深めていくものと予測する。 (2)農地の中に一般住宅やアパート等が混在する住宅地域である。市街化調整区域内にあるものの、利便性が高い市街地に近接しており、今後も宅地開発等により住宅地が増えていくものと思われる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 12万8 円 1平米 3万6,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 12万8 円 1平米 3万6,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 12万8円 1平米 3万6,300円
前年から次年への変動率 0.8 ％
2022年	1坪 11万9,016円 1平米 3万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 12万8円 1平米 3万6,300円
前年から次年への変動率 0.8 ％
2019年	1坪 11万9,016円 1平米 3万6,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)円安や物価の上昇等、景気の先行き不透明感もあるが、東広島市内では利便性等の面で、地価の二極化傾向が継続している。 (2)コロナ禍や物価高の状況にあるが利便性の高いエリアの不動産市況は堅調に推移している。一方利便性の劣る又は高台の地域は低迷傾向が続いている。
地域要因
(1)地域要因に特段の変動はない。一方、寺家地区の発展の影響を受け、需要は根強く、地価は微上昇で推移している。 (2)周辺は農地転用などによるミニ開発が増えてきている。昨年の豪雨による付近の堤防及び橋梁の被害は修繕されている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	東広島２３Ｋ５９ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	東広島市
地域	広島県東広島市八本松町米満字関前７２６番４
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万5,055 円／平米 14万8,952 円／坪
推定価格 平米 坪	4万5,325 円／平米 14万9,844 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,347 円／平米 12万163 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,300 円／平米 12万8 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	東広島２２Ｔ５９ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	東広島市
地域	広島県東広島市八本松町米満字関前７２６番４
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万9,757 円／平米 13万1,437 円／坪
推定価格 平米 坪	4万6,964 円／平米 15万5,263 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,434 円／平米 12万451 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,400 円／平米 12万338 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	東広島２２Ｔ５９ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	東広島市
地域	広島県東広島市八本松町米満字関前７２６番４
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万6,788 円／平米 15万4,681 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,753 円／平米 16万1,177 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,405 円／平米 11万7,049 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,400 円／平米 11万7,032 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	東広島２２Ｔ５９ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	東広島市
地域	広島県東広島市八本松町米満字関前７２６番４
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万414 円／平米 13万3,609 円／坪
推定価格 平米 坪	4万6,072 円／平米 15万2,314 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,858 円／平米 12万1,853 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,900 円／平米 12万1,991 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	東広島２３Ｋ５９ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	東広島市
地域	広島県東広島市八本松町米満字関前７２６番４
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万5,152 円／平米 5万93 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,431 円／平米 7万851 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,290 円／平米 11万3,363 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,300 円／平米 11万3,396 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情