路線価 (2023) 広島県東広島市西条町御薗宇字道天1628-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	広島県 東広島市広島県東広島市西条町御薗宇字道天１６２８番２
価格時点	2023 年
駅名	西条駅 から 3300m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	2,280万 円 (684 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万90 円 1平米 3万3,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	2,270万 円 (684 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万9,759 円／坪 1平米 3万3,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、東広島市西条地区の市街化調整区域内に存する住宅地域の圏域。主たる需要者は、公法上の規制等から同地域に地縁的選好性を有する兼業農家等の個人に限定され、圏域外からの転入者は希少である。当該地域は、インフラ整備等に難点を有する農家集落的住宅地域であるが、周辺では宅地開発が散見され、値頃感もあり、地価は微上昇で推移している。取引される画地条件等により様々であり、需要の中心となる価格帯は把握が困難である。 (2) 同一需給圏は東広島市西条町郊外に形成された住宅地域を中心に構成されているものと把握される。需要者の中心は当該地域に地縁的繋がりを有する個人などであり、圏域外からの転入者は殆ど見当たらない。調整区域の指定を受けるが、市中心部から外延的に宅地開発が拡がりを見せてきており、中長期的には宅地開発が緩やかに進んでいくものと予測される。なお、需要の中心となる価格帯は取引毎に個別性が強く一様でないことから、把握し難いものと思料される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、西条地区の市街化調整区域内に存する代替競争関係にある取引事例を基に比較検討を行い、適切に試算したもので、市場性を反映した客観的価格であり規範性は高い。一方、同地域は、市街化調整区域内の農家住宅地域であり、アパート等の賃貸需要や供給が見られない等賃貸市場は不成立であると判断した為、収益還元法は適用し得なかった。よって、本案件では、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 対象地域は農地の中に農家等が見られる住宅地域であり、自用目的の取引が中心となるものである。かかるなか、比準価格は調整区域の取引実態を反映する実証的な価格として、十分信頼し得るものと思料される。収益還元法は賃貸市場が未成熟であり、賃貸関連の資料収集の限界があるため、実現性の観点より非適用とした。よって、本件では、比準価格を中心に、更に代表標準地との地域的な価格バランス等を総合的に考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	西条駅南方
距離	3300 m
土地の状態
土地面積	206.9 坪 (684 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農地の中に農家等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	無
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	240 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	東広島市広島県東広島市西条町御薗宇字道天１６２８番２
標準地の範囲
東	350 m
西	350 m
南	950 m
北	550 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	30 m
面積	600 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	240 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)東広島市の郊外に位置する市街化調整区域内の農家集落的住宅地域である。特段の地域変動要因は確認されず、今後も現状維持で推移していくものと予測する。 (2)当該地域は、農地の中に農家等が見られる調整区域内の住宅地域である。近年周辺では宅地開発が散見されており、中長期的には宅地開発が緩やかに進んでいくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 11万90 円 1平米 3万3,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 10万9,759 円 1平米 3万3,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 11万90円 1平米 3万3,300円
前年から次年への変動率 0.6 ％
2022年	1坪 10万9,429円 1平米 3万3,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 10万9,759円 1平米 3万3,200円
前年から次年への変動率 0.3 ％
2019年	1坪 10万9,429円 1平米 3万3,100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)円安や物価の上昇等、景気の先行き不透明感もあるが、東広島市内では利便性等の面で、地価の二極化傾向が継続している。 (2)東広島市は中心部の西条地区・八本松地区が人口増加を牽引している。取引件数は近年概ね横這いであるが、県内では高水準を保っている。
地域要因
(1)静態的な農家集落的住宅地域で、特段の地域変動要因はない。周辺での宅地開発等の影響を受け、値頃感もあり、地価は微上昇で推移している。 (2)市街化調整区域内の住宅地域であるが、周辺では宅地開発も散見され、中長期的には徐々に宅地化が進んでいくものと予測する。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	東広島２３Ｋ９６ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	東広島市
地域	広島県東広島市西条町御薗宇字道天１６２８番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万1,551 円／平米 7万1,248 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,957 円／平米 7万5,896 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,418 円／平米 11万3,786 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,400 円／平米 11万3,726 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	東広島２３Ｋ９６ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	東広島市
地域	広島県東広島市西条町御薗宇字道天１６２８番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万2,686 円／平米 10万8,060 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,209 円／平米 10万9,789 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,612 円／平米 11万1,121 円／坪
査定価格 平米 坪	3万3,600 円／平米 11万1,082 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	東広島２２Ｔ９６ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	東広島市
地域	広島県東広島市西条町御薗宇字道天１６２８番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万1,100 円／平米 6万9,757 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,434 円／平米 7万7,473 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,926 円／平米 10万5,547 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,900 円／平米 10万5,461 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	東広島２２Ｔ９６ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	東広島市
地域	広島県東広島市西条町御薗宇字道天１６２８番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万98 円／平米 9万9,504 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,634 円／平米 10万4,582 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,194 円／平米 10万9,739 円／坪
査定価格 平米 坪	3万3,200 円／平米 10万9,759 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情