路線価 (2023) 広島県東広島市西条町御薗宇字勝谷5171-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	広島県 東広島市広島県東広島市西条町御薗宇字勝谷５１７１番１外
価格時点	2023 年
駅名	西条駅 から 2600m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	2億3,500万 円 (1728 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 44万9,616 円 1平米 13万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2億3,500万 円 (1728 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 44万9,616 円／坪 1平米 13万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は東広島市中心部の近郊から郊外に位置する幹線道路沿いの路線商業地域である。典型的な需要者は、全国的に店舗展開する事業者等である。交通量のみならず人口増加による商業背後地の充実も相俟って、商業地に対する需要は高く、今後も纏まった規模の土地への新規出店は続くものと思われる。なお、幹線道路沿いの店舗出店は事業用定期借地権を利用したものが多く、取引自体が少ないことから、需要の中心価格帯は把握し難い。 (2) 同一需給圏は、東広島市幹線沿い及び準幹線沿いを中心とする商業地域及びその周辺の地域と判定した。典型的需要者は、沿道型サービス店舗を経営する事業者、全国規模で店舗展開する法人等である。国道３７５号沿いに新たに大型ショッピングモールが出店したため、商業施設間での競争が激しくなっている。事業用定期借地による店舗・事務所経営が多く、取引される画地規模や目的により様々であるため、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　比準価格は、規範性の高い取引事例より求めた価格を中心として査定したもので十分信頼し得ると考える。収益価格は低層店舗の建築・賃貸を想定し、標準地の収益性を反映した理論的な試算価格として算出したが、各種の想定要素を含むことから、説得力は相対的に低いものと判断される。よって本件では、比準価格を中心に、収益価格を参考、代表標準地との均衡等を総合的に勘案して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 事業用定期借地権等の設定が多く、貸家向けの賃貸市場の成熟の程度は総じて低いため、収益価格の説得力は劣る。比準価格は、市場の実勢を反映した実証的な価格であり、同一需給圏内の規範性の高い事例を収集及び選択し、適切な補修正、要因比較を行って試算された価格である。以上より、比準価格を標準とし、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、本件鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	西条駅南東方
距離	2600 m
土地の状態
土地面積	522.7 坪 (1728 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	国道沿いに大型店舗等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	東広島市広島県東広島市西条町御薗宇字勝谷５１７１番１外
標準地の範囲
東	0 m
西	30 m
南	200 m
北	300 m
標準的使用
標準的使用	沿道型店舗用地
画地の形状等
間口	50 m
奥行き	40 m
面積	2000 m2
形状	ほぼ台形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	３０ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)新たな商業核として、２０２２年１０月、「ゆめモール西条」がオープンした。今後も沿道サービス施設等が集積することが期待され、土地需要が競合し地価は上昇傾向で推移するものと予測される。 (2)大型商業施設や郊外型店舗等が建ち並ぶ国道３７５号沿いの路線商業地域。隣接する西条町助実地区で令和４年１０月に「ゆめモール西条」がオープンし、周辺商業地域の熟成度が高まることが予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	沿道型店舗用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 44万9,616 円 1平米 13万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 44万9,616 円 1平米 13万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 44万9,616円 1平米 13万6,000円
前年から次年への変動率 2.3 ％
2022年	1坪 43万9,698円 1平米 13万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 44万9,616円 1平米 13万6,000円
前年から次年への変動率 2.3 ％
2019年	1坪 43万9,698円 1平米 13万3,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)物価の上昇、供給制約等、景気の先行きは不透明である。東広島市内では立地条件によって、地価は二極化している。 (2)西条地区を中心とする平地の利便性の良好な地域は地価上昇傾向にあり、立地の劣る周辺部では地価は下落しており、二極化が続いている。
地域要因
(1)新たな商業核として、「ゆめモール西条」がオープンした。周辺地域では人口世帯増加も継続している。 (2)東広島市中心部の国道沿いの路線商業地域である。同一国道沿いに大型ショッピングモールが新規開店する等商業地として熟成が強まっている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	東広島２３Ｋ９６ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	東広島市
地域	広島県東広島市西条町御薗宇字勝谷５１７１番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	15万4,529 円／平米 51万873 円／坪
推定価格 平米 坪	15万7,311 円／平米 52万70 円／坪
標準価格 平米 坪	15万7,311 円／平米 52万70 円／坪
査定価格 平米 坪	15万7,000 円／平米 51万9,042 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	東広島２２Ｔ９６ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	東広島市
地域	広島県東広島市西条町御薗宇字勝谷５１７１番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	17万9,649 円／平米 59万3,920 円／坪
推定価格 平米 坪	17万6,227 円／平米 58万2,606 円／坪
標準価格 平米 坪	13万8,217 円／平米 45万6,945 円／坪
査定価格 平米 坪	13万8,000 円／平米 45万6,228 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	東広島２０Ｔ９６ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	東広島市
地域	広島県東広島市西条町御薗宇字勝谷５１７１番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	12万278 円／平米 39万7,639 円／坪
推定価格 平米 坪	12万2,111 円／平米 40万3,699 円／坪
標準価格 平米 坪	12万7,332 円／平米 42万960 円／坪
査定価格 平米 坪	12万7,000 円／平米 41万9,862 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	38 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	東広島２２Ｔ８０ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	東広島市
地域	広島県東広島市西条町御薗宇字勝谷５１７１番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万6,500 円／平米 31万9,029 円／坪
推定価格 平米 坪	9万6,693 円／平米 31万9,667 円／坪
標準価格 平米 坪	13万3,370 円／平米 44万921 円／坪
査定価格 平米 坪	13万3,000 円／平米 43万9,698 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	13.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情