路線価 (2023) 広島県廿日市市桜尾本町185-13 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	広島県 廿日市市広島県廿日市市桜尾本町１８５番１３
価格時点	2023 年
駅名	廿日市駅 から 800m
路線価
1坪当たり	1坪 38万190 円
1平米当たり	1平米 11万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	3,380万 円 (233 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 47万9,370 円 1平米 14万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	3,380万 円 (233 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 47万9,370 円／坪 1平米 14万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、廿日市市中心部の平坦な住宅地域が中心で、需要者は周辺一帯及び旧廿日市市域の居住者が中心である。不動産需要はネームバリューを有する閑静な住宅街で、地区内における宅地価格は高値安定で底堅く推移している。取引の活発化する隣接の大東地区の取引の価格帯は、ＪＲやスーパー等への利便性から宅地の細分化による土地３２坪程度の新築戸建物件で総額３，０００万円程度が中心である。 (2) 同一需給圏は旧廿日市エリアの住宅地を中心とする圏域である。需要者は一般家族世帯層が中心であるがやや地縁性も認められる。周辺の新規分譲は好調な販売を続けているが近隣地域は静態的で近年の取引は少なく流動性が低い状況にある。一方で閑静な住環境と恵まれた利便性から供給が少ない分需要は高く売出し物件への反応は高い。土地の実勢価格は坪当たり５０万円程度。新築物件の総額は４，０００万円程度で小区割地は割高となる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は桜尾本町～大東地区等の周辺類似地域内の事例を中心に比準した結果で、近時の市場性を表象する価格として規範性が認められる。一方、収益価格は収益性の観点より試算したもので、元本（価格）と果実（賃料）との相関関係が希薄なため低位に求められた。したがって、比準価格を中心に収益価格を関連付け、周辺公示価格とのバランスや直近の経済動向等に充分留意して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は対象標準地と類似する市街地住宅地の取引事例から求めた試算価格であり、実証性に優れた規範性の高い試算価格である。一方、賃貸物件もみられるが近隣地域は戸建住宅を中心とする既成住宅地域であり、収益性よりも居住環境が選好されて価格が形成されることから収益価格は低位に試算された。したがって、本件では収益価格は勘案するに留めて比準価格を標準とし、周辺標準地との均衡等を考慮の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	廿日市駅南東方
距離	800 m
土地の状態
土地面積	70.5 坪 (233 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	記載無し
間口	1 m
奥行	3 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	廿日市市広島県廿日市市桜尾本町１８５番１３
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	50 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	25 m
面積	230 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	桂公園西背後の平地部に存する閑静な住宅地域
街路	基準方位　北５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当地域は、旧くからの住宅地域で、近時はミニ開発などの分譲物件がなくほぼ安定的に推移している。なお、地区東端に県都計道路佐方線（Ｗ＝１６ｍ，Ｌ＝６４４ｍ）の道路事業が進展中である。 (2)幹線道路背後の既成住宅地域であるが新たな開発等の動きは見られず静態的な状況が続いており、当面は特段の変動は見込まれない。一方で供給が少ない分需要の高まりが窺え実勢価格の上昇が認められる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 48万9,288 円 1平米 14万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 48万5,982 円 1平米 14万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 48万9,288円 1平米 14万8,000円
前年から次年への変動率 2.1 ％
2022年	1坪 46万9,452円 1平米 14万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 48万5,982円 1平米 14万7,000円
前年から次年への変動率 2.1 ％
2019年	1坪 46万9,452円 1平米 14万2,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)日本経済は円安による資源高や内外のコロナ感染拡大の影響等から経済の不確実性が高くなっており、当分の間厳しい状況が続くものと予測する。 (2)潜在的な購入マインドの高さや低金利等の追い風で圏域の需給は総じて活性傾向にある。新型コロナの影響は小さく流動性は回復傾向にある。
地域要因
(1)旧市域を代表する住宅地域で、その希少性から不動産需要は根強いが、売物件が少ない点が指摘される。 (2)熟成した住宅地域であり近年は地域の変動は小さい。利便性に恵まれた立地環境のため潜在需要が高いが不動産供給は少ない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	廿日市２３Ｋ４０ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	廿日市市
地域	広島県廿日市市桜尾本町１８５番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	14万9,055 円／平米 49万2,776 円／坪
推定価格 平米 坪	15万9,724 円／平米 52万8,048 円／坪
標準価格 平米 坪	15万2,992 円／平米 50万5,792 円／坪
査定価格 平米 坪	15万3,000 円／平米 50万5,818 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	廿日市２３Ｋ４０ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	廿日市市
地域	広島県廿日市市桜尾本町１８５番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	16万1,607 円／平米 53万4,273 円／坪
推定価格 平米 坪	15万9,567 円／平米 52万7,529 円／坪
標準価格 平米 坪	14万4,144 円／平米 47万6,540 円／坪
査定価格 平米 坪	14万4,000 円／平米 47万6,064 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	廿日市２２Ｔ４０ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	廿日市市
地域	広島県廿日市市桜尾本町１８５番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万1,118 円／平米 26万8,176 円／坪
推定価格 平米 坪	10万8,086 円／平米 35万7,332 円／坪
標準価格 平米 坪	14万189 円／平米 46万3,465 円／坪
査定価格 平米 坪	14万 円／平米 46万2,840 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	3.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	1.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	廿日市２２Ｔ４０ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	廿日市市
地域	広島県廿日市市桜尾本町１８５番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万9,286 円／平米 29万5,180 円／坪
推定価格 平米 坪	12万596 円／平米 39万8,690 円／坪
標準価格 平米 坪	14万9,252 円／平米 49万3,427 円／坪
査定価格 平米 坪	14万9,000 円／平米 49万2,594 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	廿日市２２Ｔ４０ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	廿日市市
地域	広島県廿日市市桜尾本町１８５番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	14万252 円／平米 46万3,673 円／坪
推定価格 平米 坪	14万2,356 円／平米 47万629 円／坪
標準価格 平米 坪	15万3,071 円／平米 50万6,053 円／坪
査定価格 平米 坪	15万3,000 円／平米 50万5,818 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情