路線価 (2023) 広島県廿日市市佐方3-430-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	広島県 廿日市市広島県廿日市市佐方３丁目４３０番１
価格時点	2023 年
駅名	廿日市駅 から 1300m
路線価
1坪当たり	1坪 19万1,748 円
1平米当たり	1平米 5万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	1,220万 円 (163 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 24万7,950 円 1平米 7万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	1,230万 円 (163 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 24万8,611 円／坪 1平米 7万5,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、廿日市市及び周辺一帯の高台に拡がる住宅団地で、かかる不動産需要者は地縁的選好性を有する居住目的の３０代、４０代のファミリー層が中心である。周辺平地部の住宅地価格の上昇の影響や低金利政策により融資の拡大等から不動産取引は安定的に推移しており、土地は１２０㎡～１５０㎡で１０００万円程度、新築土地建物の総額で３０００万円前後となっている。 (2) 同一需給圏は、廿日市市近郊及び隣接する佐伯区を含む丘陵部に拡がる住宅団地一円である。需要者は、圏域内に地縁性を有する個人や中古物件の販売を行う不動産業者等が主体である。当地域は旧来からの住宅団地であるが、付近での都市計画道路の整備や平坦部の高値取引の影響等もあって、取引水準は安定的である。取引の中心的な価格帯は、１５０㎡程度の土地で１，０００万円前後、新築戸建物件で３，０００万円前後と推察される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は周辺住宅団地内の取引事例を中心に採用して試算したもので、比準価格主導型の地価形成の中で底堅く推移している。収益価格は賃貸借市場の熟成が今一歩のため求めることができなかったものである。したがって、近時の不動産市場の実態を表象する比準価格を標準とし、代表標準地〔廿日市－１２〕から規準した価格との均衡に配慮し、さらに直近の経済動向等に充分留意のうえ比準価格を以て上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 近隣地域は自用の戸建住宅が建ち並ぶ熟成した住宅団地である。丘陵部に於いては賃貸物件は殆ど見られない為、賃貸市場は未形成であると判断し、収益還元法は非適用とした。比準価格は、佐方地区を中心とした住宅地域での取引事例に基づき試算されており、市場性を反映した実証的価格である。よって本件では、比準価格を採用し、代表標準地との均衡及び周辺団地との価格バランス等にも留意して、上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	廿日市駅北方
距離	1300 m
土地の状態
土地面積	49.3 坪 (163 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が建ち並ぶ熟成した高台の住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	廿日市市広島県廿日市市佐方３丁目４３０番１
標準地の範囲
東	100 m
西	80 m
南	150 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	16.5 m
面積	165 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	街区・画地の整然性のやや劣る熟成済の住宅団地
街路	基準方位　北５．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当地域は、戸建住宅が建ち並ぶ熟成した高台の住宅団地である。地区内は老朽家屋を撤去後に宅地を細分化した建売分譲住宅を中心にして、不動産需要は底堅く推移している。 (2)当地域は、廿日市市近郊の傾斜部に位置する旧来からの大型住宅団地である。都市計画道路の整備が完了しアクセス性は向上したが、当団地はほぼ熟成しており、今後も概ね現状のまま推移すると予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 24万7,950 円 1平米 7万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 24万8,611 円 1平米 7万5,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 24万7,950円 1平米 7万5,000円
前年から次年への変動率 3 ％
2022年	1坪 24万677円 1平米 7万2,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 24万8,611円 1平米 7万5,200円
前年から次年への変動率 3.3 ％
2019年	1坪 24万677円 1平米 7万2,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)日本経済は円安による資源高や内外のコロナ感染拡大の影響等から経済の不確実性が高くなっており、当分の間厳しい状況が続くものと予測する。 (2)廿日市市人口は５年推移で微減、生産年齢人口は減少傾向である。土地取引及び住宅着工戸数は低金利の住宅ローン等の下支えで増加基調が続く。
地域要因
(1)高位価格水準で推移する周辺平地部に比して割安感を反映して不動産需要は底堅く推移している。 (2)街路条件に劣る旧来型住宅団地であり近隣地域では地域要因の変動は見られないが、周辺では都市計画道路の整備がされている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	廿日市２２Ｔ４０ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	廿日市市
地域	広島県廿日市市佐方３丁目４３０番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万2,082 円／平米 20万5,243 円／坪
推定価格 平米 坪	6万9,946 円／平米 23万1,241 円／坪
標準価格 平米 坪	7万3,627 円／平米 24万3,411 円／坪
査定価格 平米 坪	7万4,400 円／平米 24万5,966 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	廿日市２２Ｔ４０ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	廿日市市
地域	広島県廿日市市佐方３丁目４３０番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万4,349 円／平米 24万5,798 円／坪
推定価格 平米 坪	7万7,080 円／平米 25万4,826 円／坪
標準価格 平米 坪	7万5,792 円／平米 25万568 円／坪
査定価格 平米 坪	7万6,500 円／平米 25万2,909 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	廿日市２２Ｋ４０ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	廿日市市
地域	広島県廿日市市佐方３丁目４３０番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万134 円／平米 23万1,863 円／坪
推定価格 平米 坪	7万1,949 円／平米 23万7,863 円／坪
標準価格 平米 坪	7万4,251 円／平米 24万5,474 円／坪
査定価格 平米 坪	7万5,000 円／平米 24万7,950 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	廿日市２２Ｔ４０ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	廿日市市
地域	広島県廿日市市佐方３丁目４３０番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万4,772 円／平米 31万3,316 円／坪
推定価格 平米 坪	10万1,256 円／平米 33万4,752 円／坪
標準価格 平米 坪	8万2,188 円／平米 27万1,714 円／坪
査定価格 平米 坪	8万3,000 円／平米 27万4,398 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	廿日市２２Ｔ４０ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	廿日市市
地域	広島県廿日市市佐方３丁目４３０番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	10万691 円／平米 33万2,884 円／坪
推定価格 平米 坪	9万8,834 円／平米 32万6,745 円／坪
標準価格 平米 坪	8万681 円／平米 26万6,731 円／坪
査定価格 平米 坪	8万1,500 円／平米 26万9,439 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	西
側道幅員2	1.5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情