路線価 (2023) 広島県廿日市市宮島町字北之町553-23 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	広島県 廿日市市広島県廿日市市宮島町字北之町５５３番２３
価格時点	2023 年
駅名	宮島桟橋駅 から 350m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	724万 円 (80 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 29万9,193 円 1平米 9万500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	724万 円 (80 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 29万9,193 円／坪 1平米 9万500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は廿日市市のうち、宮島町内を中心とするが対岸の宮島口周辺の地域も一部含む。需要者は町内居住者や地縁性を有する個人を主体に、表参道商店街との関係位置より、飲食業、宿泊業等の事業者も対象となりつつある。２０２２年は表参道の観光客数に回復の兆しが認められたが、これに付随する「町家通り」の土地利用は模様眺めの状況にある。不動産取引に乏しく地域要因に商業系への移行要素も認められるため、市場の中心価格帯は把握が困難である。 (2) 同一需給圏は宮島町内を中心に旧大野町を含めた住宅地域と把握した。需要者の中心は宮島町内に居住又は地縁を有する個人である。島内は生活上の不便があり、地勢的に平地が少なく高齢化や過疎化から空き家も増えている。国立公園等の制限に加え土地所有は固定的で閉鎖的であり不動産取引は少ない。取引価格もまちまちであり、需要の中心となる価格帯は把握し難い状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域及びその周辺では近時の不動産取引に乏しく、時点を遡り対岸地区を含め事例を採用した。比準価格を試算するにあたり、要因比較等は適正で、近隣地域内の事例からも検証を行い、市場性を反映する結果を得た。自用取引が主体で商業系需要も見込めるが、現状では市場の形成に至らず、収益価格は試算できなかった。よって、代表標準地との検討をふまえ、比準価格を採用し、表参道側の価格水準との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 　対象標準地は住宅用地として利用され近隣周辺における土地利用は自用目的が殆どであり、賃貸市場は形成されていないため、収益価格は試算できなかった。よって、本件では同一需給圏内の類似地域の事例より求め相当の規範性を有する比準価格を採用し、代表標準地との価格バランス、前年価格等を総合的に勘案の上、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	宮島桟橋南方
距離	350 m
土地の状態
土地面積	24.2 坪 (80 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模一般住宅等が建ち並ぶ既成住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法	国立公園第2種特別地域-国立公(2種)
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	重伝建保存地区
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	270 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	廿日市市広島県廿日市市宮島町字北之町５５３番２３
標準地の範囲
東	20 m
西	30 m
南	90 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	4 m
奥行き	20 m
面積	80 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北４．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法	国立公園第2種特別地域-国立公(2種)
その他地域地区等１	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	重伝建保存地区
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	270 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)厳島神社に続く表参道商店街の東側背後を形成する。旧来の住宅地域として推移してきたが、令和３年８月に近隣地域を含む一帯が重要伝統的建造物群保存地区に指定され、「町家通り」としての景観保全が進みつつある。 (2)当該地域は、宮島島内の町屋通りに位置し古くから門前町としての街並みを形成している。地域一帯が重要伝統的建造物群保存地区に位置しており、今後も街並みを維持しつつ推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 29万9,193 円 1平米 9万500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 29万9,193 円 1平米 9万500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 29万9,193円 1平米 9万500円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 29万9,193円 1平米 9万500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 29万9,193円 1平米 9万500円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 29万9,193円 1平米 9万500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍の落ち着きにより移動制限の緩和、全国旅行支援割が実施され、世界遺産宮島（厳島神社）への来島者数は２０２１年を上回る見通しである。 (2)経済動向は金融緩和や経済対策が下支えとなり、緩やかに持ち直しているが、新型コロナや供給制約、物価高の影響に注視が必要である。
地域要因
(1)町家通りの景観保全が行われるなか、景観に見合う飲食店、宿泊施設等が立地し、地域要因に商業系への移行要素が認められつつある。 (2)古い建物が多く住人の高齢化や過疎化の影響が見られる。重要伝統的建造物群保存地区に位置している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	廿日市２２Ｔ８６ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	廿日市市
地域	広島県廿日市市宮島町字北之町５５３番２３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	8万5,493 円／平米 28万2,640 円／坪
推定価格 平米 坪	8万7,327 円／平米 28万8,703 円／坪
標準価格 平米 坪	8万7,327 円／平米 28万8,703 円／坪
査定価格 平米 坪	8万7,300 円／平米 28万8,614 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	270 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	廿日市２３Ｋ２３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	廿日市市
地域	広島県廿日市市宮島町字北之町５５３番２３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万2,026 円／平米 23万8,118 円／坪
推定価格 平米 坪	6万9,533 円／平米 22万9,876 円／坪
標準価格 平米 坪	8万6,808 円／平米 28万6,987 円／坪
査定価格 平米 坪	8万6,800 円／平米 28万6,961 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	宅地造成工事規制
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	廿日市２２Ｋ８６ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	廿日市市
地域	広島県廿日市市宮島町字北之町５５３番２３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9万4,211 円／平米 31万1,462 円／坪
推定価格 平米 坪	9万4,211 円／平米 31万1,462 円／坪
標準価格 平米 坪	9万4,211 円／平米 31万1,462 円／坪
査定価格 平米 坪	9万4,200 円／平米 31万1,425 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	270 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	廿日市２０Ｋ８０ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	廿日市市
地域	広島県廿日市市宮島町字北之町５５３番２３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5万5,299 円／平米 18万2,818 円／坪
推定価格 平米 坪	7万606 円／平米 23万3,423 円／坪
標準価格 平米 坪	9万1,935 円／平米 30万3,937 円／坪
査定価格 平米 坪	9万1,900 円／平米 30万3,821 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	2.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情