路線価 (2023) 広島県安芸郡熊野町城之堀9-8936-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	広島県 安芸郡熊野町広島県安芸郡熊野町城之堀９丁目８９３６番３
価格時点	2023 年
駅名	矢野駅 から 9700m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	553万 円 (168 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万8,767 円 1平米 3万2,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	553万 円 (168 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万8,767 円／坪 1平米 3万2,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は熊野町及び周辺市の住宅団地を含む範囲である。主たる需要者は地縁的選好性を持つ町内居住者並びに広島市及び呉市に通勤するサラリーマン世帯等が予測される。周辺に農地が見受けられ、ミニ住宅団地開発の素地の取得も可能であり、新規の開発の可能性も思料される。取引の中心は土地のみで６００万～８００万、新築の戸建住宅で２，０００万円～２，５００万円程度である。 (2) 　同一需給圏は熊野町を中心に、広島市安芸区の矢野地区、呉市の焼山地区等の住宅地域。主たる需要者は同圏域に地縁性を有する一次取得者である。最近はパワービルダーによる土地建物総額２０００万円を下回る売り物件も見受けられ、二極化が顕著となっている。取引の中心価格帯は、土地のみで６００万円～８００万円、新築の戸建住宅で１８００万円～２３００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) アパート等の収益物件は地主の遊休資産の活用目的が大半を占め、投資価格に見合う賃料収入が得られない状況にある。元本果実の相関関係が希薄で、賃貸市場も未成熟であることから収益還元法は適用できなかった。一方、比準価格は取引市場の実態を反映した実証的な価格であり信頼性が高い。本件では周辺に所在する標準地等との価格バランスにも留意の上、市場性を反映した取引事例比較法による比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 　収益物件としては戸建住宅が転勤等の事情により賃貸されるケースが点在する程度のため、収益還元法は適用できなかった。比準価格は近隣地域の立地性及び地域特性等の観点から充分な価格牽連性を有する事例を軸に秤量的判断を経たものであり、市場実態を反映した実証的価格として相応の規範性が認められる。よって比準価格を標準とし、市場の動向、前年価格との検討を踏まえ、妥当と認められる鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	矢野駅東方
距離	9700 m
土地の状態
土地面積	50.8 坪 (168 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、空地も見られる一般住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	4.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	184 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	安芸郡熊野町広島県安芸郡熊野町城之堀９丁目８９３６番３
標準地の範囲
東	50 m
西	150 m
南	0 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	16 m
面積	160 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	旧道沿いの、一般住宅を主体とする住宅地域
街路	基準方位北４．６ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	184 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)対象地は郊外の住宅地域に存し、商業施設が集積する出来庭地区の住宅地域と比較して、利便性等に差があり二極化している。過疎高齢化の影響もあり、地価は引続き弱含み傾向で推移するものと予測される。 (2)ミニ開発の市場滞留期間の長期化に伴う供給圧力により、地価は下落傾向に推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 10万8,767 円 1平米 3万2,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 10万8,767 円 1平米 3万2,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 10万8,767円 1平米 3万2,900円
前年から次年への変動率 -1.2 ％
2022年	1坪 11万90円 1平米 3万3,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 10万8,767円 1平米 3万2,900円
前年から次年への変動率 -1.2 ％
2019年	1坪 11万90円 1平米 3万3,300円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)熊野町は、広島熊野道路が無料化され、矢野安浦バイパスも一部供用開始された。 (2)物価の上昇、供給制約等、景気の先行きは不透明である。熊野町内では立地条件によって、地価は二極化している。
地域要因
(1)平坦部の利便性の良い地域は供給過剰気味ではあるものの、一定の需要が認められる一方、郊外や高台等の利便性が劣る地域の需要は低迷している。 (2)熊野町の東部周辺に位置するが、県道沿いの商業施設に比較的近く、周辺の農地はミニ開発によって宅地化されている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	熊野２２Ｔ１０ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	安芸郡熊野町
地域	広島県安芸郡熊野町城之堀９丁目８９３６番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万7,240 円／平米 9万55 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,859 円／平米 8万8,796 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,596 円／平米 10万7,762 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,600 円／平米 10万7,776 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	熊野２２Ｔ１０ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	安芸郡熊野町
地域	広島県安芸郡熊野町城之堀９丁目８９３６番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万248 円／平米 10万 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,470 円／平米 12万3,876 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,336 円／平米 11万209 円／坪
査定価格 平米 坪	3万3,300 円／平米 11万90 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	熊野２３Ｋ７６ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	安芸郡熊野町
地域	広島県安芸郡熊野町城之堀９丁目８９３６番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万2,073 円／平米 17万2,153 円／坪
推定価格 平米 坪	5万2,073 円／平米 17万2,153 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,978 円／平米 10万9,025 円／坪
査定価格 平米 坪	3万3,000 円／平米 10万9,098 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	168 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	熊野２３Ｋ７６ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	安芸郡熊野町
地域	広島県安芸郡熊野町城之堀９丁目８９３６番３
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万7,559 円／平米 15万7,230 円／坪
推定価格 平米 坪	4万7,559 円／平米 15万7,230 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,936 円／平米 10万8,886 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,900 円／平米 10万8,767 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情