路線価 (2023) 山口県下関市彦島江の浦町3-11-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	山口県 下関市山口県下関市彦島江の浦町３丁目１１番１
価格時点	2023 年
駅名	下関駅 から 2900m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	1,380万 円 (301 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万1,745 円 1平米 4万5,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	1,380万 円 (301 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万1,745 円／坪 1平米 4万5,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、彦島内商業地域を主としてＪＲ「下関」を最寄駅とする商業地域一帯に及ぶ。需要者の属性は同一需給圏内の小・中規模法人及び当該地区に地縁性を有する個人事業主を中心とする。最近の需給動向としては、当該地区は彦島内の主要商業地域だが、人口減少・少子高齢化及び下関駅前の大型商業施設への顧客流出等による収益性の低下により土地需要は弱含みと思料される。需要の中心となる価格帯は、土地は標準的画地規模で２０００万円以下である。 (2) 同一需給圏は彦島地区内の商業地域を中心として、下関駅周辺に位置する商業地域も含む。需要者は主に地元の個人事業者や中小規模の法人であるが、一部広域的エリアを対象とする法人も含まれる。彦島地区の人口減少や他地域も含む大型商業施設との競合から収益性の悪化も見られ、土地需要は弱含みで推移していくものと思料する。需要の中心価格帯は、土地は標準的画地規模で２，０００万円以下が一つの目安と推定される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域内は、店舗併用住宅が多い既存の商業地域であり、近時は、自用目的での取引が中心である。また、自用物件が多く商業事業者向けの賃貸市場の成熟の程度は低く、収益価格は低位に求められた。したがって、市場性を反映した比準価格を標準に収益価格を関連づけ、前年価格比による検証、代表標準地との検討を踏まえ、周辺地域の標準地・山口県基準地等との均衡にも留意の上、地域の実情、市場性等にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は、大型店舗を含む低層店舗を主とする県道沿いの商業地域で自用目的での取引が主であり、店舗及び併用店舗の賃貸市場は未成熟であると思料されるため収益価格は低位に試算された。したがって、本件では比準価格を標準に、低位に試算された収益価格を比較考量すると共に、代表標準地及び周辺地域の標準地等の価格との均衡に十分留意し、近隣地域及び周辺地域の需給動向を総合的に勘案した結果、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	下関駅南西方
距離	2900 m
土地の状態
土地面積	91 坪 (301 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	会館
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層店舗、一般住宅等が混在する近隣商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	下関市山口県下関市彦島江の浦町３丁目１１番１
標準地の範囲
東	50 m
西	30 m
南	70 m
北	130 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗事務所兼共同住宅地
画地の形状等
間口	13.5 m
奥行き	22 m
面積	300 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	１５ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)店舗併用住宅等の小規模店舗が多い彦島地区の近隣商業地域であり、地域要因は当面は現状維持的に推移すると考えられるが、大型店舗への顧客流出等により、地価動向としては、引き続き弱含みに推移すると予測される。 (2)彦島地区に存する県道沿いの商業地域であり、現状維持的に推移すると予測する。大型店舗や低層店舗が見られるが商況は芳しくなく土地需要は低迷しており、地価は下落傾向が継続するものと思料する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗事務所兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 15万4,721 円 1平米 4万6,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 15万4,721 円 1平米 4万6,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 15万4,721円 1平米 4万6,800円
前年から次年への変動率 -1.5 ％
2022年	1坪 15万4,060円 1平米 4万6,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 15万4,721円 1平米 4万6,800円
前年から次年への変動率 -1.5 ％
2019年	1坪 15万4,060円 1平米 4万6,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍に伴う景気悪化傾向は緩和して来たが、商業地需要は依然として減退傾向。不動産市場では適地の選別及び多極化傾向が強まっている。 (2)物価高や円安等不安要素はあるがコロナ禍の影響が薄れつつあり、業種により厳しい状況は継続するも用途や地域によっては明るさも見られる。
地域要因
(1)近隣地域において特記すべき変動要因は無い。また、下関駅前大型商業施設等への顧客流出等により、需要は弱含みである。 (2)彦島地区外の大型商業施設やＪＲ下関駅周辺への顧客の流出、地域内人口の減少等により、土地需要は弱含みで地価は下落傾向が継続している。
個別的要因	(1)特になし。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	下関市５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	山口県
市区町村	下関市
地域	山口県下関市彦島江の浦町３丁目１１番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,581 円／平米 14万773 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,491 円／平米 14万3,781 円／坪
標準価格 平米 坪	4万6,714 円／平米 15万4,436 円／坪
査定価格 平米 坪	4万6,700 円／平米 15万4,390 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	下関市５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	山口県
市区町村	下関市
地域	山口県下関市彦島江の浦町３丁目１１番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万480 円／平米 6万7,707 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,822 円／平米 13万8,264 円／坪
標準価格 平米 坪	4万7,044 円／平米 15万5,527 円／坪
査定価格 平米 坪	4万7,000 円／平米 15万5,382 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	下関市５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	山口県
市区町村	下関市
地域	山口県下関市彦島江の浦町３丁目１１番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万7,358 円／平米 12万3,506 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,010 円／平米 12万8,967 円／坪
標準価格 平米 坪	4万6,831 円／平米 15万4,823 円／坪
査定価格 平米 坪	4万6,800 円／平米 15万4,721 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情