路線価 (2023) 山口県下関市梶栗町3-979-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	山口県 下関市山口県下関市梶栗町３丁目９７９番４
価格時点	2023 年
駅名	梶栗郷台地駅 から 250m
路線価
1坪当たり	1坪 13万5,546 円
1平米当たり	1平米 4万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	2,550万 円 (495 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万590 円 1平米 5万1,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	2,550万 円 (495 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万590 円／坪 1平米 5万1,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は下関市内山陰側の商業地域を主として下関市内の中核商業地域全域に及ぶ。需要者の属性は圏域内の小・中規模法人及び当該地区に地縁性を有する個人事業主を始めとして全国展開するチェーンストアに及ぶ。最近の需給動向としては、大型商業施設では新下関地区等との地域間競争が激化しているが、近隣地域が小判鮫商法適地で有る事を勘案すれば需要は安定的と思料される。需要の中心となる価格帯は土地は標準的画地規模で３０００万円以下である。 (2) 同一需給圏は、下関市旧市街地の商業地域一円である。需要者の中心は、下関市内の事業者層である。代替・競争関係にある商業地域は下関市旧市街地の商業地域全域にわたる。近隣地域は梶栗郷台地駅へ近距離に構成された商業地域である。少子高齢化・人口減少があるものの、全般的に需要は持ち直している。さらに、下関北バイパスの開通による交通アクセスの向上が顕在化している。標準的画地規模で３０００万円以下が需要の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域内は、医院、店舗等が建ち並ぶ商業地域である。近時は、取引は少なく且つ自用目的での取引が中心である。また、自用物件が多い為に商業事業者向けの賃貸市場の成熟の程度は低く、収益価格は低位に求められた。したがって、市場性を反映した比準価格を標準に収益価格を関連づけ、前年価格比による検証を踏まえ、さらに周辺地域の標準地・山口県基準地等との均衡にも留意の上、地域の実情、市場性等にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 県道背後の既存の商業地域である。比準価格は下関旧市内で発生した商業地の事例を採用し、規範性の高い試算価格を求めた。収益価格は対象標準地に建物を建築して賃貸店舗を想定して求めた。本案件では比準価格を重視して、周辺地域に所在する各標準地とのバランス検討を踏まえ、事業用賃貸市場の低迷を反映して低く求められた収益価格を関連づけて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	梶栗郷台地駅西方
距離	250 m
土地の状態
土地面積	149.7 坪 (495 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	診療所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	医院、店舗等が見られる駅に近い商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	19 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	風致地区（風致地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	下関市山口県下関市梶栗町３丁目９７９番４
標準地の範囲
東	70 m
西	70 m
南	40 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	22 m
奥行き	22 m
面積	500 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特になし
街路	１９ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	風致地区（風致地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)医院、店舗等が見られる近隣商業地域である。３年前に近場に大型商業施設が開店したが、競争が厳しく、地域要因は当面は現状維持的に推移すると思料される。地価動向としては、当面は安定的に推移すると予測される。 (2)下関北バイパスの開通で市内中心部とのアクセスが向上し、さらに近年刷新した複合商業施設の波及効果により地域として集客力が増している。したがって、地価は若干の上昇傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 17万3,896 円 1平米 5万2,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 17万3,896 円 1平米 5万2,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 17万3,896円 1平米 5万2,600円
前年から次年への変動率 0.6 ％
2022年	1坪 16万9,598円 1平米 5万1,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 17万3,896円 1平米 5万2,600円
前年から次年への変動率 0.6 ％
2019年	1坪 16万9,598円 1平米 5万1,300円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍に伴う景気悪化傾向は緩和して来たが、商業地需要は依然として減退傾向。不動産市場では適地の選別及び多極化傾向が強まっている。 (2)物価高騰の不安要素はあるがコロナ禍の影響は薄れつつあり、発展的展開をしている商業地域と商況の冴えない既存商業地域との二極化が見られる。
地域要因
(1)近隣地域において特記すべき変動要因は無い。近場の大型商業施設は新下関地区のショッピングセンターやディスカウント店との競争が激化している。 (2)スーパーマーケットの外、銀行等の集中する地区であり、県道に加え、下関北バイパス梶栗浜交差点よりの車両の交通量が見込める商業地域である。
個別的要因	(1)特記すべき要因は認められない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	下関市５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	山口県
市区町村	下関市
地域	山口県下関市梶栗町３丁目９７９番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万9,934 円／平米 16万5,082 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,686 円／平米 16万956 円／坪
標準価格 平米 坪	5万2,805 円／平米 17万4,573 円／坪
査定価格 平米 坪	5万2,800 円／平米 17万4,557 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北東
側道幅員1	5 m
側道方位2	南西
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	下関市５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	山口県
市区町村	下関市
地域	山口県下関市梶栗町３丁目９７９番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万1,375 円／平米 13万6,786 円／坪
推定価格 平米 坪	5万1,478 円／平米 17万186 円／坪
標準価格 平米 坪	5万2,744 円／平米 17万4,372 円／坪
査定価格 平米 坪	5万2,700 円／平米 17万4,226 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	下関市５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	山口県
市区町村	下関市
地域	山口県下関市梶栗町３丁目９７９番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万4,623 円／平米 18万584 円／坪
推定価格 平米 坪	5万5,056 円／平米 18万2,015 円／坪
標準価格 平米 坪	5万1,696 円／平米 17万907 円／坪
査定価格 平米 坪	5万1,700 円／平米 17万920 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情