路線価 (2023) 山口県宇部市大字妻崎開作字崎拾拾壱ノは498-11 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	山口県 宇部市山口県宇部市大字妻崎開作字崎拾拾壱ノは４９８番１１
価格時点	2023 年
駅名	妻崎駅 から 2100m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	746万 円 (200 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万3,314 円 1平米 3万7,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	746万 円 (200 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万3,314 円／坪 1平米 3万7,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は宇部市西部、厚南地区を主体とする住宅圏域。需要者の中心は同一需給圏に地縁性等を有する居住者が殆どを占める。中心部におけるマンション需給堅調に伴う都市回帰傾向が強いものの、当該地域は大型商業施設及び小学校に近接し生活利便諸施設への優位性等に加え、低金利と優遇減税が追い風となって堅調な需要を維持している。土地は標準的画地規模で７００万円前後、新築戸建で３，０００万円前後が需要の中心となっている。 (2) 同一需給圏は市西部エリアの厚南・黒石地区を主体とする住宅地域一帯である。需要者は地縁性を有する市内居住者等が主体と考えられる。当域地域は商業施設が充実していることから、生活利便性は良好で学区人気もあることから需要は堅調に推移している。又周辺には平坦な農地も多く開発が容易なことから、開発業者の参入意欲も高い。土地は標準的画地規模で７００万円前後、新築戸建は３０００万円前後が需要の中心であると思料される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は郊外大型店近くの小規模新興住宅団地で、自用目的での取引が中心である戸建住宅を主体とする地域である。収益価格は戸建住宅地仕様で、画地規模等事業観点から鑑みて共同住宅の想定が困難なため試算し得なかった。従って、適正な取引事例を抽出し、比準した結果である比準価格を標準とし、代表標準地との秤量的検討及び前年の標準価格との対比、更に、昨今の長引くコロナ禍における不動産市況を留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は類似性を有する最新の取引事例を採用し、各種調整の上試算された価格で取引市場の実態を反映した実証的・客観的な価格である。一方当該近隣地域が戸建住宅を主体とした住宅団地であり、画地条件等に鑑みると経済合理的な賃貸事業が成り立つ地域ではないため、収益還元法の適用は断念した。従って比準価格を標準に、代表標準地価格との均衡、対前年変動率、単価と総額との関連、地域的特性等を総合的に勘案して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	妻崎駅北方
距離	2100 m
土地の状態
土地面積	60.5 坪 (200 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	宇部市山口県宇部市大字妻崎開作字崎拾拾壱ノは４９８番１１
標準地の範囲
東	40 m
西	80 m
南	60 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	13.5 m
面積	200 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北６ｍ道路
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、市西部の厚南地区に存する住宅団地で、今後とも現状維持的に推移するものと予測する。地価動向は、生活利便性等の好環境を反映して需要堅調であるが、顕著な供給と相俟って上昇鈍化基調に推移している。 (2)大型ＳＣ等の商業施設に近接した利便性の良好な住宅団地で、周辺では宅地開発も盛んで発展的な地域性を有している。需要者の市場選好性は高く、地価は当面上昇基調を継続していくものと思料される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 12万3,314 円 1平米 3万7,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 12万3,314 円 1平米 3万7,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 12万3,314円 1平米 3万7,300円
前年から次年への変動率 1.6 ％
2022年	1坪 12万1,330円 1平米 3万6,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 12万3,314円 1平米 3万7,300円
前年から次年への変動率 1.6 ％
2019年	1坪 12万1,330円 1平米 3万6,700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人気地区における需要は堅調であるが、少子高齢社会を背景に低調な地域も多く分布する。特に利便性の劣る郊外等は低調で、需給乖離が見られる。 (2)景気は、緩やかに持ち直している。住宅地地価は人気地区等で上昇エリアに広がりが見られる中、横ばい・下落地点も存し、地価は多極化傾向が継続。
地域要因
(1)背後に大型商業施設及び小学校等を擁し、生活利便性に富む地域で選好性も高く、ミニ開発も多く見受けられるが、分譲価格に頭打ちが見られる。 (2)大型商業施設の周辺は学区人気もあり不動産業者の参入意欲が高く、宅地開発が活発に行われており、堅調な需要が継続。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	宇部市５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	山口県
市区町村	宇部市
地域	山口県宇部市大字妻崎開作字崎拾拾壱ノは４９８番１１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万3,845 円／平米 11万1,892 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,363 円／平米 12万216 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,317 円／平米 12万6,676 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,300 円／平米 12万6,620 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	宇部市５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	山口県
市区町村	宇部市
地域	山口県宇部市大字妻崎開作字崎拾拾壱ノは４９８番１１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,163 円／平米 11万9,555 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,734 円／平米 11万1,525 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,041 円／平米 11万9,152 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,000 円／平米 11万9,016 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	宇部市５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	山口県
市区町村	宇部市
地域	山口県宇部市大字妻崎開作字崎拾拾壱ノは４９８番１１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,796 円／平米 11万5,036 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,318 円／平米 11万6,761 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,790 円／平米 12万1,628 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,800 円／平米 12万1,661 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	宇部市５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	山口県
市区町村	宇部市
地域	山口県宇部市大字妻崎開作字崎拾拾壱ノは４９８番１１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万8,331 円／平米 12万6,722 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,262 円／平米 12万3,188 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,061 円／平米 12万5,830 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,100 円／平米 12万5,959 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	宇部市５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	山口県
市区町村	宇部市
地域	山口県宇部市大字妻崎開作字崎拾拾壱ノは４９８番１１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万9,612 円／平米 9万7,897 円／坪
推定価格 平米 坪	3万181 円／平米 9万9,778 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,044 円／平米 12万9,079 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,000 円／平米 12万8,934 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情