路線価 (2023) 山口県宇部市沼1-1935-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	山口県 宇部市山口県宇部市沼１丁目１９３５番１
価格時点	2023 年
駅名	琴芝駅 から 2000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	2,350万 円 (567 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万6,868 円 1平米 4万1,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	2,350万 円 (567 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万6,868 円／坪 1平米 4万1,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、沼・中村地区を主体に旧市内から郊外へ向かう路線商業地域全般と思料される。需要者の中心は地元の個人事業者及び法人、一部県内外の中大規模な資本力を有する法人等も見受けられる。最近新規出店等も見られるものの、当該地区の商業集積度が高まりは弱く市場参加者の機運も弱いと思料される。土地は規模によりばらつきはあるものの、標準的画地規模で２，０００万円前後が需要の中心となっている。 (2) 同一需給圏は、市内の幹線道路沿い及びその背後の商業地域である。需要者は主として地元の個人事業者及び法人のほか、広域的エリアを対象とする法人等も含まれる。人口減少及び他地域や大型商業施設への顧客流出等の商況の不透明感による先行き不安から収益性が悪化しており商業地需要はやや低調である。中心となる価格帯は見出し難いが、土地は標準的画地規模で３，０００万円以下が需要の中心であると思料する。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は広域サービス関連の業種が多い路線商業地域で自用目的での取引が中心である。比準価格は、適正な事例を抽出し、比準した結果である。郊外大型店との競合等による賃貸市場の破行性等から収益価格は比準価格に比して４割程度低く試算されたが、概ね妥当な価格と思料される。取引実体をより反映した比準価格を中心に収益価格も関連づけ、更に代表標準地との秤量的検討及び前年の標準価格との対比の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は、飲食店や小売店、自動車販売店等が建ち並ぶ幹線国道沿いの商業地域であり、自用目的での取引が主であり収益価格は低位に試算された。したがって、本件では比準価格を標準に、低位に試算された収益価格を比較考量すると共に、代表標準地及び周辺地域の標準地等の価格との均衡に十分留意し、近隣地域及び周辺地域の需給動向を総合的に勘案した結果、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	琴芝駅北東方
距離	2000 m
土地の状態
土地面積	171.5 坪 (567 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	2.5 m
奥行	1 m
現況	診療所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、一般住宅等が混在する国道沿いの商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	宇部市山口県宇部市沼１丁目１９３５番１
標準地の範囲
東	30 m
西	200 m
南	270 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	35 m
奥行き	15 m
面積	530 m2
形状	ほぼ台形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２５ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、都心に向かう国道沿線の過渡期の商業地域で、今後とも現状維持的に推移するものと予測する。地価動向は、コロナ禍と相俟って下げ止まった感はなく下落調整局面にあると思料される。 (2)近隣地域は幹線国道沿いの低層店舗や医療施設等が見られる商業地域である。人口減少や大型商業施設との競合等に伴う商況の不透明感もあり、土地需要が停滞し地価は下落率を緩和しつつも下落傾向と思料する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 13万8,852 円 1平米 4万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 13万9,513 円 1平米 4万2,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 13万8,852円 1平米 4万2,000円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2022年	1坪 13万7,860円 1平米 4万1,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 13万9,513円 1平米 4万2,200円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2019年	1坪 13万7,860円 1平米 4万1,700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)商業施設の集積地等一部の路線商業地の需要は堅調だが、既存商店街の盛衰の二極化が進行し、全般的にコロナ禍からの持ち直しの動きが見られる。 (2)コロナ禍からの持ち直しの動きが見られるが業種によって商況は依然厳しい状況が継続し、用途やエリアによって様相は異なっている。
地域要因
(1)幹線街路沿線特有の用途の弾力性を有しているものの、当該地域内外に強い顧客誘引施設もなく繁華性が劣っている点は否めない。 (2)繁華性がやや劣る幹線国道沿いの商業地域で人口減少や大型商業施設との競合等先行き不透明感から土地需要が低迷し地価は下落傾向と思料する。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	宇部市５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	山口県
市区町村	宇部市
地域	山口県宇部市沼１丁目１９３５番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万3,397 円／平米 7万7,350 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,587 円／平米 10万7,733 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,935 円／平米 13万2,025 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,900 円／平米 13万1,909 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	28 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	宇部市５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	山口県
市区町村	宇部市
地域	山口県宇部市沼１丁目１９３５番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万8,348 円／平米 12万6,778 円／坪
推定価格 平米 坪	4万9,168 円／平米 16万2,549 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,396 円／平米 14万3,467 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,400 円／平米 14万3,480 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	宇部市５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	山口県
市区町村	宇部市
地域	山口県宇部市沼１丁目１９３５番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万692 円／平米 20万648 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,788 円／平米 14万1,457 円／坪
標準価格 平米 坪	4万2,788 円／平米 14万1,457 円／坪
査定価格 平米 坪	4万2,800 円／平米 14万1,497 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	宇部市５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	山口県
市区町村	宇部市
地域	山口県宇部市沼１丁目１９３５番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万3,010 円／平米 10万9,131 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,400 円／平米 11万3,726 円／坪
標準価格 平米 坪	4万904 円／平米 13万5,229 円／坪
査定価格 平米 坪	4万900 円／平米 13万5,215 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	29 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情