路線価 (2023) 山口県山口市小郡下郷字薮先三2219-13 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	山口県 山口市山口県山口市小郡下郷字薮先三２２１９番１３
価格時点	2023 年
駅名	新山口駅 から 650m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	1,100万 円 (195 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万6,458 円 1平米 5万6,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	1,100万 円 (195 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万6,458 円／坪 1平米 5万6,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね小郡地区の住宅地域一帯である。需要者は山口市内の居住者または就労者が中心である。小郡地区は新山口駅北地区整備、商業集積等が進行し、社会的環境及び利便性向上を反映して需要が高まっている。対象地は商業施設が集積する国道９号の背後に存し、特に令和２年末にリニューアルした複合型スーパーに近接し、需要、取引水準ともに高位で推移している。取引の中心となる価格帯は、標準的画地規模の更地で１，０００万円台と思料する。 (2) 同一需給圏は、旧小郡町を中心に、旧山口市の南部郊外の一部を含む住宅地域の圏域。需要者は旧小郡町を中心とした山口市内に通勤する３０代から４０代の一次取得者層が中心と考えられる。旧小郡町中心市街地や商業施設等へ近接する利便性の良い住宅地域で、底堅い需要の認められる地域である。需要の中心となる価格帯は、土地は総額１１００万円程度となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺には共同住宅も認められるが、当該地域の標準的な画地規模では必要とされる駐車スペースの確保が困難であり入居者の確保、事業収支等の観点から共同住宅を想定することは非合理的であることから、収益価格は試算しなかった。よって、対象地周辺の規範性の高い事例を採用し市場の実態を反映した比準価格を標準とし、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 対象標準地はアパート用地としては画地規模がやや小さく、駐車スペース等を考慮すると経済合理的な賃貸住宅の想定が困難であるため収益還元法を適用出来なかった。住宅地域では一般的に、周辺の取引価格を参考に取引価格が決定される傾向にあり、多数の類似性の高い取引事例に裏付けられた比準価格は実証的かつ客観的で、その精度は高いと判断される。よって本件においては比準価格を以て鑑定評価額と決定した。
交通
交通施設	新山口駅北西方
距離	650 m
土地の状態
土地面積	59 坪 (195 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、マンション、店舗の混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	0 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	0 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	山口市山口県山口市小郡下郷字薮先三２２１９番１３
標準地の範囲
東	0 m
西	130 m
南	50 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	16 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北５．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)既成の地域であるが、引き続き新山口駅北地区の整備、商業進出等に伴い発展的に推移するものと思料する。周囲一帯の住宅地人気は高いことから、今後も地価水準は上昇基調で推移するものと予測する。 (2)ＪＲ新山口駅周辺の再開発等のインフラ整備の進捗等により利便性が向上し、地価は今後も堅調に推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 18万6,458 円 1平米 5万6,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 18万6,458 円 1平米 5万6,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 18万6,458円 1平米 5万6,400円
前年から次年への変動率 2.9 ％
2022年	1坪 18万1,169円 1平米 5万4,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 18万6,458円 1平米 5万6,400円
前年から次年への変動率 2.9 ％
2019年	1坪 18万1,169円 1平米 5万4,800円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市中心部や小郡地区の人気エリアで需要は堅調、一方、郊外は人口減少等で需要低迷し二極化が進行。原材料高騰等が住宅販売に影響を及ぼしている。 (2)人口は概ね横這いで推移してきたが近年では微減に転じている。高齢化率は県全体より低いが上昇傾向にある。土地取引件数は概ね横這い傾向にある。
地域要因
(1)利便性、環境の向上に従い、小郡下郷地区の人気は高く、人口、世帯数は増加している。特に、利便性高い多機能スーパーに近接し、優位性あり。 (2)旧小郡町中心市街地への接近性や新山口駅周辺の再開発の影響を反映して地価は上昇傾向が続いている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)特に競争力に影響を与える個別的要因の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	山口市０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	山口県
市区町村	山口市
地域	山口県山口市小郡下郷字薮先三２２１９番１３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,565 円／平米 12万884 円／坪
推定価格 平米 坪	5万885 円／平米 16万8,226 円／坪
標準価格 平米 坪	5万3,563 円／平米 17万7,079 円／坪
査定価格 平米 坪	5万5,700 円／平米 18万4,144 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	山口市０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	山口県
市区町村	山口市
地域	山口県山口市小郡下郷字薮先三２２１９番１３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,351 円／平米 14万12 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,902 円／平米 14万1,834 円／坪
標準価格 平米 坪	5万5,357 円／平米 18万3,010 円／坪
査定価格 平米 坪	5万7,600 円／平米 19万426 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	山口市０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	山口県
市区町村	山口市
地域	山口県山口市小郡下郷字薮先三２２１９番１３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万1,904 円／平米 10万5,475 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,645 円／平米 14万4,290 円／坪
標準価格 平米 坪	5万3,032 円／平米 17万5,324 円／坪
査定価格 平米 坪	5万5,200 円／平米 18万2,491 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情