路線価 (2023) 山口県下松市大字山田字上河内437-12 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	山口県 下松市山口県下松市大字山田字上河内４３７番１２
価格時点	2023 年
駅名	周防久保駅 から 2500m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	416万 円 (325 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万2,317 円 1平米 1万2,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	413万 円 (325 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万1,986 円／坪 1平米 1万2,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね下松市郊外の住宅地域。需要者の中心は概ね下松市の居住者による世帯分離等を中心とするものである。本地域は郊外のやや起伏に富む農地の多い市街化調整区域の住宅地域で、市街地との競合等から宅地需要は総じて弱い。概ね土地は４００万円台前半、新築の戸建物件は２６００万円程度までを中心に取引が行われている。 (2) 同一需給圏は下松市内及び周辺市の市街化調整区域内の住宅地域を中心に、郊外の都市計画区域外の住宅地域等とも代替競争関係が認められる。公法上の規制から地域外からの転入は少なく、需要者は当該地域に何らかの関係性を有する者に限定される傾向にある。不動産需要も弱含みで、地価は依然として下落傾向が続いている。取引される価格は周辺環境、公法規制の程度等によりバラツキがあり、需要の中心となる価格帯を見出すことは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 郊外にあって最寄り駅からも遠く、アパート等の収益物件は皆無であり、自己使用目的の取引が支配的で賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算せず、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 市街化調整区域内にあって、空家となった戸建住宅を賃貸に供するケース以外では賃貸物件は皆無で、賃貸市場の成熟の程度が極めて低いことから収益還元法を適用出来なかった。居住の快適性を重視する住宅地域内にあって、市場参加者は周辺の取引価格を参考に自己の取引価格を決定する傾向にある。比準価格は複数の取引事例に裏付けらた価格で、その信頼性は高い。よって、代表標準地価格等との均衡にも留意し、比準価格を以て鑑定評価額と決定した。
交通
交通施設	周防久保駅北西方
距離	2500 m
土地の状態
土地面積	98.3 坪 (325 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅と一般住宅が混在する郊外の住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	下松市山口県下松市大字山田字上河内４３７番１２
標準地の範囲
東	40 m
西	40 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	22 m
奥行き	16 m
面積	350 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない
街路	７．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市街地外縁部のやや起伏の多い調区内住宅地域で、眼下に特筆するような目立った地域変動要因等は見られず、需要は弱踏みであるが、今暫くは現状維持的に推移するものと予測する。 (2)郊外の市街化調整区域内の住宅地域にあって、公法上の規制等から転入者の増加は見込めず、地価は当面下落基調で推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 4万2,317 円 1平米 1万2,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 4万1,986 円 1平米 1万2,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 4万2,317円 1平米 1万2,800円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2022年	1坪 4万2,647円 1平米 1万2,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 4万1,986円 1平米 1万2,700円
前年から次年への変動率 -1.6 ％
2019年	1坪 4万2,647円 1平米 1万2,900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口は概ね横ばいから微減傾向で推移。コロナ禍の当初は地価動向に多少の混乱は見られたが、徐々に従前に戻りつつあり一部地域では上昇も窺える。 (2)人口は概ね横ばいで推移。高齢化率は微増傾向にあるものの、県の高齢化率を下回っている。土地取引件数は増減を繰り返しつつも概ね安定的に推移。
地域要因
(1)郊外のやや起伏に富んだ農家住宅等が見られる住宅地域。調区内での纏まった宅地開発等は殆ど見られないなど土地需要は総じて低迷している。 (2)郊外の市街化調整区域にあり、公法上の規制から需要は限定的で、地価も下落傾向が続いている。
個別的要因	(1)特に変動はない (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	下松市０３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	山口県
市区町村	下松市
地域	山口県下松市大字山田字上河内４３７番１２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万5,632 円／平米 5万1,679 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,793 円／平米 5万2,212 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,998 円／平米 4万2,971 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,000 円／平米 4万2,978 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	下松市０４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	山口県
市区町村	下松市
地域	山口県下松市大字山田字上河内４３７番１２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9,790 円／平米 3万2,366 円／坪
推定価格 平米 坪	9,712 円／平米 3万2,108 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,201 円／平米 4万337 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,200 円／平米 4万333 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	光市０２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	山口県
市区町村	光市
地域	山口県下松市大字山田字上河内４３７番１２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万5,238 円／平米 5万377 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,794 円／平米 4万8,909 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,359 円／平米 4万859 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,400 円／平米 4万994 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情