路線価 (2023) 山口県光市大字三井字馬留2281-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	山口県 光市山口県光市大字三井字馬留２２８１番２
価格時点	2023 年
駅名	光駅 から 3100m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	762万 円 (651 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万8,680 円 1平米 1万1,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	762万 円 (651 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万8,680 円／坪 1平米 1万1,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は光市内の市街化調整区域内に存する農家住宅地域や既存住宅地域を中心に、周辺市の市街化調整区域、更には都市計画区域外の住宅地域等とも代替競争関係が認められる。公法上の規制等から需要者は当該地域に何らかの関係性を有する者にほぼ限定され、需要は依然として弱含みの状況が続いている。取引される価格は規模、公法規制の程度、周辺環境等によりバラツキが認められ、総額面において需要の中心となる価格帯を見出すことは困難である。 (2) 同一需給圏は光市内及び周辺市町を包含する圏域である。主な需要者は地縁的選好性を有する個人が中心になるものと思料される。市街化調整区域内の宅地は市場流通性が低く、需給は低迷状況が継続している。市場の中心価格帯については、取引される画地規模が標準化されていないことから、総額としての価格帯は把握しがたい状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地は市街化調整区域内に存する一般住宅、農家住宅が散在する住宅地域である。収益物件は皆無で、賃貸市場の成熟の程度は極めて低いことから収益還元法を適用できなかった。比準価格は事例収集の困難性からやや範囲を拡大して事例の収集、選択を行ったが、概ね代替競争関係が認められ、市場の実態を反映した実証的且つ客観的な価格で、その規範性は高いと判断される。よって、周辺標準地価格との均衡にも留意し、比準価格を以て鑑定評価額とした。 (2) 当該近隣地域は、市街化調整区域内に戸建住宅が散在する地域であり、賃貸市場が未成熟な地域であることから収益還元法の適用は断念した。比準価格は、光市及び周辺市の市街化調整区域内における規範性のある取引事例から試算した価格であり、市場の実態を反映し、適合性及び規範性は高い。よって、本件では適合性及び信頼性の高い比準価格を標準に、市場の動向にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	光駅北東方
距離	3100 m
土地の状態
土地面積	196.9 坪 (651 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、農家住宅が散在する住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	光市山口県光市大字三井字馬留２２８１番２
標準地の範囲
東	100 m
西	20 m
南	100 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	35 m
奥行き	20 m
面積	700 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない
街路	基準方位　北　　４ｍ道路
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)旧光市の郊外にあって、周辺には農家住宅や農地も見られる住宅地域で、特段の変動要因は認められない。公法上の規制等から転入者は少なく、需要は弱含みで、今後もこの傾向は続くものと予測される。 (2)特筆すべき地域変動要因等は認められず、今後も現状維持的に推移するものと思料されるが、市街化調整区域内の宅地需要は低く、今後も地価下落は継続するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 3万8,680 円 1平米 1万1,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 3万8,680 円 1平米 1万1,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 3万8,680円 1平米 1万1,700円
前年から次年への変動率 -1.7 ％
2022年	1坪 3万9,341円 1平米 1万1,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 3万8,680円 1平米 1万1,700円
前年から次年への変動率 -1.7 ％
2019年	1坪 3万9,341円 1平米 1万1,900円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口は減少基調で推移、減少率は県全体と比べ若干緩やか。高齢化率は県全体と比べ若干高い。土地取引件数は概ね安定基調にある。 (2)光市の人口は減少基調、高齢化率は概ね横ばい基調にある。市内の新設住宅着工戸数（持家）は減少基調で推移している。
地域要因
(1)地域要因の変動は特に認められないが、市街化調整区域に存し、公法上の規制等から需要は限定的で、地価は依然として下落傾向が続いている。 (2)市街化調整区域内の宅地は市場流通性が低く、有効需要は低迷し、地価下落は継続している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	下松市０４ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	山口県
市区町村	下松市
地域	山口県光市大字三井字馬留２２８１番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6,739 円／平米 2万2,279 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,614 円／平米 4万5,008 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,015 円／平米 3万6,416 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,000 円／平米 3万6,366 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	光市０４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	山口県
市区町村	光市
地域	山口県光市大字三井字馬留２２８１番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9,063 円／平米 2万9,962 円／坪
推定価格 平米 坪	1万662 円／平米 3万5,249 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,755 円／平米 3万8,862 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,800 円／平米 3万9,011 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	下松市０４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	山口県
市区町村	下松市
地域	山口県光市大字三井字馬留２２８１番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3,861 円／平米 1万2,764 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,631 円／平米 4万5,064 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,138 円／平米 4万128 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,100 円／平米 4万3 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	周南市０４ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	山口県
市区町村	周南市
地域	山口県光市大字三井字馬留２２８１番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4,789 円／平米 1万5,832 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,086 円／平米 4万6,568 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,019 円／平米 3万9,735 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,000 円／平米 3万9,672 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	2.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害特別警戒区域（土砂災警特別区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情